اتش سي تبقي على توصيتها بزيادة الوزن النسبي لسهم اوراسكوم للتنمية مصر

أصدرت اتش سي لتداول الأوراق المالية تحديثاً لتوقعاتها لأداء سهم شركة اوراسكوم للتنمية - مصر (ORHD) في ظل انتشار فيروس كورونا، حيث أبقت في التقرير على توصيتها بزيادة الوزن النسبي نظرا للانخفاض الحاد في سعر السهم.

صرحت مريم السعدني ، محلل القطاع العقاري بشركة اتش سي ، بأنه " يلقي ارتباط الشركة بقطاع السياحة ظلاله على نشاط الشركة وأداء السهم: حيث أدى ارتباط القطاع السياحي بنشاط الشركة (حوالي 32% من ايرادات 2019 و 30% من أرباح قبل الفوائد والضريبة والاستهلاك وتكلفة الدين (إيبيدا) في 2019) إلى انخفاض حاد في سعر السهم (انخفاض بقيمة 50% تقريبا من بداية السنة وحتى الآن في مقابل 26% تقريبا انخفاض في المؤشر) لأن المستثمرين يرون أن الشركة من أكثر الشركات المتأثرة بانتشار فيروس كورونا والإجراءات الاحترازية المتخذة لاحتوائها.

وعلى مستوى الشركات تحت تغطيتنا في هذا القطاع، أوراسكوم للتنمية – مصر هي أعلى الشركات ارتباطا بقطاع السياحة وذلك يحتم من وجهة نظرنا تخفيض توقعاتنا لدخل الشركة لعام 2020. وبناءا عليه نتوقع ان تنخفض ايرادات نشاط الفندقة (الضيافة) والأنشطة الأخرى (إدارة المدن) بنسبة 56% على أساس سنوي و68% على أساس سنوي بالترتيب.

وبالرغم من اعلان الحكومة إعادة فتح الفنادق والمنتجعات في 15 مايو أمام السياحة الداخلية فإننا نظل متحفظين بالنسبة لتوقعاتنا لعام 2020 لأنه تم السماح بنسبة اشغال 25% فقط للشهرين المتبقيين من الربع الثاني 2020 و50% فقط بحلول شهر يوليو مما يبرر خفض توقعاتنا السابقة لعام 2020. وبالنسبة للقطاع العقاري بالشركة نتوقع أن يعاني أكثر من ضعف المبيعات الاولية بسبب انتشار فيروس كورونا إلا اننا نرى أن مخاطر ارتفاع عدد الإلغاءات للوحدات المباعة غير واردة.

نتوقع أن يعاني سوق العقار الثانوي بالقدر الأكبر من وجهة نظرنا مما يؤثر على نشاط العقارات بالنسبة لوجهات شركة أوراسكوم مثل الجونة ومكادي والفيوم. نرى أن مشروع أو-وست من أنجح المشاريع حيث حظى بقيمة مبيعات تقدر بـ 5.31 مليار جنيه مصري منذ تدشينه وحتى الربع الأول من 2020 ولكننا نتوقع أن قدرة الشركة على تنفيذ المشاريع بهذا الحجم الضخم سوف تختبر على مدار 2020.

نعتقد أن أو-وست سوف يحقق حصة سوقية بسبب الاسم المرموق للمطور وموقع المشروع المتفرد. بالرغم من رؤيتنا الإيجابية لأداء أو- وست إلا أننا نتوقع انخفاض في مجمل مبيعات العقارات لدى الشركة بنسبة 33% على أساس سنوي في 2020 على خلفية انخفاض حجم المبيعات عموما. جدير بالملاحظة أن الاعمال الانشائية في مشروع أو-وست بدأت في يناير 2020 والإجراءات الإحترازية التي اتخذت في اعقاب انتشار فيروس كورونا لن تتسبب في تأجيل تسليمات المشروع المقررة في 2023 وفقا لإدارة الشركة."

وأضافت مريم السعدني: "نخفض توقعاتنا للإيرادات المتجددة بسبب الانخفاض المتوقع في حجم السياحة الواردة على اثر انتشار فيروس كورونا: نخفض توقعاتنا لمعدلات الإشغال في الفنادق ودخل الغرف وهامش الربح على مستوى جميع الوجهات السياحية للشركة. تأتي توقعاتنا لنسب الإشغال لعام 2020-2021 عند 62% تقريبا في الجونة (من 82% تقريبا في 2019) و36% تقريبا في طابا هايتس (من 48% تقريبا في 2019) و 27% تقريبا في الفيوم (من 29% تقريبا في 2019) حيث اننا نتوقع تعافي تدريجي في معدلات الإشغال بعد الانخفاض الحاد الذي شهده النصف الأول من 2020 وذلك على خلفية قرار الحكومة المصرية بتحفيز السياحة الداخلية. يقلل ذلك كله من توقعاتنا لحجم الدخل من نشاط الفندقة للشركة بنسبة 56% تقريبا في 2020 على أساس سنوي ويرفع توقعاتنا بنسبة 63% لعام 2021 على أساس سنوي معتمدا على تأثير سنة الأساس.

نبقي على أسعار الغرف في سياق مؤشرات الأداء للربع الأول من 2020 المعلنة من قبل الإدارة إلا أننا نحتسب هامش ربح أقل من نشاط الفندقة ليصل إلى 25% تقريبا ويرتفع 2 نقطة اساس في 2021 إلى 27%. جدير بالذكر أن الشركة متفائلة بتعويض السياحة الداخلية جزء من السياحة الخارجية بداية من الربع الثالث من 2020 وفقا لأفضل سيناريو متوقع لدى إدارة الشركة والذي سوف يكون أعلى من أرقامنا المتوقعة سابقا. بالنسبة لنشاط قطاع العقارات لدى الشركة نتوقع تباطؤ في مبيعات 2020 ليصل الي 4.66 مليار جنيه مصري وذلك بالنسبة للمبيعات المتعاقد عليها أي أقل بنسبة 33% على أساس سنوي بينما نتوقع إجمالي مبيعات متعاقد عليها قيمتها 58.3 مليار جنيه مصري في لفترة 2020-2026 يأتي القسم الأكبر منها من أو-وست. تشير توقعاتنا إلى تحصيلات بقيمة 84.0 مليار جنيه مصري على مدار الفترة 2020-2034 (معدلة بحسب حصة اوراسكوم من تحصيلات أو-وست) في مقابل 47.6 مليار جنيه مصري نفقات رأس مالية (متضمنة حصة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة في أو-وست). نتوقع إجمالي ايرادات قيمتها 29.2 مليار جنيه مصري في مقابل نفقات تقدر بـ 21.3 مليار جنيه مصري مما يحقق متوسط هامش ربح 27% تقريبا.

نتوقع أن ينخفض صافي الديون لحقوق الملكية (متضمنا التزامات الاراضي)  في نهاية عام 2020 الي 1.89 مره (الالتزامات في أغلبها متعلقة بمجمع أو-وست) مقارنة بـ 2.38 مره في نهاية عام 2019. نتوقع أن تنعكس جهود الشركة في تطبيق سياسة ترشيد التكاليف بشكل إيجابي على نفقات العمومية والادارية، بالإضافة إلى ذلك ، فإن انخفاض أسعار ليبور وأسعار الفائدة المحلية من شأنه أن يقلل من نفقات التمويل.   

اختتمت محلل القطاع العقاري بشركة اتش سي توقعاتها مؤكدة: "نحن نقلل السعر المستهدف لسهم الشركة بنسبة 33% تقريبا بالرغم من ادراج مشروع أو-وست في تقييمنا ونبقي على التوصية بزيادة الوزن النسبي: جاء تخفيضنا للسعر المستهدف على خلفية توقعاتنا بانخفاض نشاط الفندقة وإدارة المدن للشركة. يأتي هذا على الرغم من ادراج أو-وست في تقييمنا بعد إطلاق المشروع في عام 2019، وانخفاض أسعار الفائدة الخالية من المخاطر على خلفية قرار البنك المركزي المصري بخفض سعر الفائدة بمقدار 300 نقطة أساس في مارس.

بالرغم من ذلك فقد ارتفع المتوسط المرجح لتكلفة رأس المال لـ 14.3% من 14.0% سابقا حيث أن الإنخفاض في سعر الفائدة قابله ارتفاع حاد في معامل بيتا للسهم لـ 1.38 من 0.87 سابقا مما يبرر أيضا تخفيضنا للسعر المستهدف للسهم بنسبة 33%  ليصل إلى 9.44 جنيه مصري للسهم، يسهم معيار DCF  بنسبة 43% من سعرنا المستهدف (من 46% سابقا) وتقييمنا لسعر الأراضي يسهم بنسبة 57% (من 54% سابقا). يتضمن معيارDCF   لدينا 3.50 جنيه مصري للسهم من المشروعات العقارية المدشنة بالفعل (3.72 جنيه مصري سابقا) و 2.64 جنيه مصري للسهم من نشاط الفندقة (4.19 جنيه مصري سابقا) و 0.47 جنيه مصري للسهم من نشاط إدارة المدن (1.12 جنيه مصري سابقا) بينما يخفض صافي موقف الديون الذي يقدر بـ 1.89 جنيه مصري للسهم و حقوق الاقلية 0.60 جنيه مصري للسهم جزء يقدر بـ 2.5 جنيه مصري من قيمة السهم مما أدى في النهاية لمساهمة قدرها 4.12 جنيه مصري للسهم من DCF  .

يضع تقييمنا للسعر المستهدف للسهم عند 9.44 جنيه مصري السهم عند مضاعف صافي قيمة الاصول   قدره 0.61 مرة ويمثل عائد محتمل قدره 175% على سعر الإغلاق في 19 مايو عند 3.44 جنيه مصري للسهم. ومن هنا نبقي على توصيتنا بزيادة الوزن النسبي للسهم. يتداول السهم عند مضاعف صافي قيمة الأصول 0.22 مرة لعام 2020 وهو أعلى بقليل من نفس المضاعف لنظائره عند 0.20 مرة. ووفقا لأرقامنا، وقع السوق قيمة سلبية قدرها 26 جنيهًا مصريًا / متر مربع على أرض الشركة غير المطورة مقارنة بتقييمنا البالغ 264 جنيهًا مصريًا / متر مربع ، و يمثل تقييمنا للأراضي خصمًا بنسبة 68 ٪ عن أسعار السوق.