البستاني: الشراكة في مشروعات محدودي الدخل الحل الأمثل لأزمة السكن

أطلقت مبادرة في 2011 تخاطب الفئة الأكثر طلبا على العقارات.. وعلى الدولة توفير الأرض بتكلفة المرافق

العشوائيات "الحضن الحنين" للباحثين عن السكن.. ومعدومي الدخل قضية في رقبة الحكومة

أسسنا شركة صيانة لمشروعاتنا.. وقريباً واحدة للتشطيبات

نستهدف 300 مليون جنيه مبيعات العام الجاري.. والإسكان الفاخر سيواجه أزمة قريباً

ضريبة التصرفات العقارية جيدة.. ونحتاج لصندوق حماية للمستهلك العقاري

اسكان مصر – محمود محمد

 برؤية تعكس اهتمامه بعلاج أوجاع القطاع العقاري، وإلمامه بكافة تفاصيله ومتطلباته، وبعيدا عن لغة الأرباح والاستثمارات التي تسيطر على فكر وعقل وقلب رجال الأعمال خاصة في سوق العقارات.. تحدث المهندس محمد البستاني رئيس مجلس إدارة شركة البستاني للاستثمار العقاري والتنمية السياحية عضو غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات لـ"إسكان مصر" بشغف عن حلمه بتوفير وحدات سكنية لمحدودي ومعدومي الدخل، تلك الشريحة التي يراها "البستاني" خارج حسابات المطورين العقاريين رغم كونها الشريحة السكانية الأضخم في مصر وتتجاوز الـ80% من الشعب المصري، وصاحبة نصيب الأسد من الطلب على المسكن لكنها لا تجد من يلبي قليلا من طلباتها سوى وزارة الإسكان.

حوارنا مع المهندس محمد البستاني كان مقرراً أن يدور حول شركته واستثماراتها وخطتها خلال الأعوام القليلة المقبلة، وكيف يرى أوضاع السوق العقاري في مصر.. لكنه انتقل بنا إلى حلم أخر يشغل بالنا وسؤال وجدنا أخيراً من المطورين العقاريين من يتفق معنا فيه وهو لماذا لا يشارك القطاع الخاص الدولة في توفير وحدات سكنية لمحدودي الدخل بعيدا عن القيود والاشتراطات التي تضعها وزارة الإسكان؟، وأن تقدم لهم بسعر لا يتجاوز 300 ألف جنيه، وأن يكون هناك محور لتسكين معدومي الدخل وعمال اليومية ولو بحجرة واحدة ولكن في مكان مخطط وأدمي بدلا من العشوائيات وعشش الصفيح، وأن يحصل المطور العقاري على هامش ربح كمساهمة في حل أزمة الاسكان، على ان توفر وزارة الإسكان الأراضي بتكلفة المرافق للمطورين وتضع الشروط والضوابط التي تحول بين تسقيع الأرض أو بيعها بأسعار مبالغ فيها.. وهو ما ننقل لكم إجابته في السطور التالية من هذا الحوار:

حوار - محمود إبراهيم

في البداية ما تفاصيل رؤيتكم لمشروع إسكان محدودي الدخل؟

المهندس محمد البستاني إن شركته تقوم حالياً بالتجهيز لطرح أسهمها في البورصة المصرية خلال الفترة المقبلة لمواكبة حجم التطوير العقاري في مصر، مشيرا إلى أنها كانت قد انتهت من الإجراءات الخاصة بطرح أسهمها في البورصة قبل قرار مجلس إدارة البورصة بزيادة رأسمال الشركات التي ترغب في طرح أسهمها للتداول، موضحاً أن الشركة تستهدف تحقيق نحو 300 مليون جنيه مبيعات خلال العام الجاري.

البستاني أكد أن الطلب الأكبر على العقارات في السوق المصري هو من شريحة محدودي الدخل وهو الطلب الذي لا يلبيه القطاع الخاص ولكن تتكفل الحكومة بحله جزئياً بتوفير عدة آلاف من الوحدات السكنية لا تتناسب شروطها مع ملايين المواطنين.

وأضاف بأن القطاع الخاص لا يقدم للسوق سوى الوحدات الفاخرة والتي تشبع السوق منها فهناك 14 مليون وحدة مغلقة توفر سكن لما يقرب من 43 مليون مواطن أي أن فتح الوحدات المغلقة وبيعها أو تأجيرها سيساهم في توفير المزيد من الوحدات لشريحة الاسكان الفاخر أو المتوسط، ويبقي محدود ومعدوم الدخل لا يجد مسكن يقيم فيه ويناسب ظروفه ودخله المادي.

ويشير البستاني إلى مبادرة ومقترح أطلقه في عام 2011 عندما طالب الدولة بمشاركة القطاع الخاص في توفير وحدات سكنية لمحدودي الدخل لا يتجاوز إجمالي ثمنها 300 ألف جنيه وبمقدم بسيط لا يتجاوز 50 ألف جنيه، لافتا إلى أن في هذه الشريحة أيضاً هناك مكسب وهامش ربح محترم لكن الشركات العقارية تحجم عن ذلك وتبحث ن المكسب السريع والكبير من طرح الوحدات الفاخرة.

وطالب رئيس شركة البستاني، الدكتور مصطفي مدبولي رئيس مجلس الوزراء وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية بضرورة تدشين مبادرة يشارك فيها المطورين العقاريين تتضمن تنفيذ وحدات لإسكان محدودي ومعدومي الدخل، تقوم على طرح الأراضي على المطورين بسعر تكلفة المرافق مشيراً إلى أن المطورين سيحققون أرباحاً جيدة وكذلك الدولة من خلال حل أزمة إسكان محدودي الدخل.

وأشار إلى أن شركته لا تمانع في تنفيذ مشروعات عقارية لصالح محدودي ومعدومي الدخل بوحدات صغيرة تتراوح بين 35 و 70 متر ولكن بشرط طرح الأرض بسعر تكلفة المرافق على المطورين، مطالباً بضرورة الوصول إلى حلول جذرية لأزمة ارتفاع أسعار العقارات بعد قرارات الإصلاح الأخيرة.

ويضيف البستاني، بأنه قام بتدشين شركة صيانة تابعة لشركته مهمتها الحفاظ على ودائع الملاك من صيانة ومياه وكهرباء وغاز وغيرها ومتابعة صيانة العقارات وغيرها، وهو ما لاقى صدي كبير جداً وترحيب من جمع الملاك، موضحاً إنه سيجرى قريباً الإعلان عن تدشين شركة جديدة للتشطيبات لمساعدة العملاء على تشطيب وحداتهم.

وبشأن وقائع النصب العقاري، أكد محمد البستاني ضرورة تدشين صندوق حماية للمستهلك يكون تحت رقابة الحكومة، ويلزم الشركات بالتسجيل وتقديم مستنداتها من أجل محاسبة المخطئ حتى نتلافى وقوع المواطن ضحية لنصب الشركات العقارية، لافتاً إلى أن غرفة التطوير العقاري طالبت مراراً وتكراراً بضرورة تدشين الصندوق ولكن بلا جدوى.

كم يبلغ رأس مال الشركة؟

الشركة هي شركة مساهمة مصرية برأسمال مدفوع بنحو 50 مليون جنيه وكنا قد انتهينا من تجهيزات طرح الشركة في البورصة المصرية بحجم المشروعات والميزانيات لدينا، ولكن قررنا رفع رأسمال الشركة استجابة لتعليمات إدارة البورصة إلى 100 مليون جنيه، وحالياً نقوم بعمل تجهيزات طرح أسهمنا مرة أخرى بالشروط الجديدة حتى نواكب حجم التطوير العقاري الموجود في السوق حالياً.

وما هو الهدف من طرح أسهم الشركة في البورصة؟

حتى نواكب حجم التطوير العقاري في السوق المصري، ونيتنا الدخول في المشروعات الكبرى وهي تحتاج إلى تمويل ورأسمال ونحن لا نفضل الاقتراض من البنوك ولكن البورصة من خلال مساهمين نستطيع العمل بشكل أكبر وعلى نطاق أوسع.

ولكن ألا تعتبر ذلك مخاطرة؟

ليست مخاطرة طالما أنك كشركة تسير بشكل جيد وخطط جيدة ودراسات مناسبة وفنيين وخبرة متراكمة فأعتقد وقتها لا توجد أي مخاطر.

كيف تري السوق العقاري والحديث يدور عن فقاعة عقارية قريبة؟

لن يحدث فقاعة عقارية في السوق العقاري بشكل عام، ولكن قد تحدث أزمة في بعض المنتجات كالإسكان الفاخر مثلاً فالعدد المطروح أصبح كبير للغاية ويفوق احتياجات السوق والناس تلجأ له لمجرد أنه محفظة مالية جيدة لهم، ولكن تخيل أننا لدينا نحو 14 مليون شقة مغلقة سعرهم السوقي منذ شهور يتعدى 2.5 تريليون جنيه إذاً نحن نمر بعجز في الميزان التجاري وأزمة في الصناعة لأنهم يتعاملون مع العقار كمحفظة للقيمة مما جعل الفائض كبير ويكفي لتسكين ما يزيد عن 43 مليون شخص إذا تم فتح هذه الوحدات واستغلالها.

إذا ترى أن الأزمة العقارية قد تكون في الإسكان الفاخر.. وبالنسبة للسوق بشكل عام ؟

أعتقد أن نحو 80 % من القدرة الشرائية في السوق العقاري المصري أصبحت من فئة محدودي الدخل خاصة بعد قرارات الإصلاح الاقتصادي الأخيرة، ووحدات اسكان محدودي الدخل المطروحة لا تكفي مما دفع بهم إلى الإقامة بالمناطق العشوائية فهي "الحضن الحنين" ما ينذر بكارثة أخرى وهي اتساع رقعة المناطق العشوائية.

وكيف نستطيع مواجهة ذلك؟

لابد من تعاون الحكومة والقطاع الخاص لحل أزمة وحدات محدودي الدخل من خلال المبادرات المشتركة بين الوزارة والمطورين، ومن خلال طرح الأراضي بسعر التكلفة على أن يقوم المطور بتنفيذ الوحدات بهامش ربح مناسب ودعم المواطن في وحدته، ولكن بشرط إلزام الدولة للمطور الالتزام بسعر للوحدة ويستتبع ذلك قيام البنوك باستخدام الفائض النقدي لديها في تمويل العملاء لأطول فترة سداد وهي مبادرة بسيطة للغاية نستطيع دراستها وتطبيقها، ولكن تحتاج إلى تغيير فكر وسياسة الوزارة التي تتعامل مع الأرض بغرض المتاجرة للوصول لأعلى سعر.

وهل توافق كمطور على الدخول في مشروعات محدودي الدخل؟

لك أن تعلم أن الدولة والشركات جزأ لا يتجزأ من المشكلات التي تواجه السوق حالياً، وكمطور عقاري نستهدف فعلياً الدخول والمشاركة في إسكان معدومي الدخل ومحدودي الدخل فهي شريحة بها طلب حقيقي على العقارات.

ولكن ألا تعتقد ان مشروع الاسكان الاجتماعي يسد حاجة الطلب على الشريحة المذكورة؟

بالعكس مشروع الاسكان الاجتماعي لا يكفي وبه عجز كبير في ظل وجود فائض كبير جداً في الاسكان الفاخر، وهذا يؤكد لنا ضرورة التوجه إلي الوحدات الصغيرة لمواكبة التطور في السوق العقاري من خلال تنفيذ وحدات إسكان اجتماعي واستديوهات بمساحات 35-40-55-70 متر لمواجهة ارتفاع الأسعار الذي تشهده السوق خلال السنوات الأخيرة.

ولكننا ليس لدينا ثقافة تغيير المسكن كما تعلم؟

لابد من تنفيذ وحدات استديو لمعدومي الدخل لها مرافق وفي مكان جيد، ولابد من تغيير ثقافتنا بعد الوضع الحالي ورفع الدعم يتطلب تغيير الفكر والاتجاه للوحدات الصغيرة، وللعلم المطورين سيحققون مكاسب أيضاً وأطالب بعمل استطلاع في كل محافظة لرصد احتياجاتها من نوع الوحدات المذكور أو تدشين بنك أراضي وكل محافظة تقوم برصد احتياجاتها وكذلك خريطة الأراضي الصالحة للإسكان لتنفيذ مجتمع عمراني متكامل في أماكن جيدة داخل الحيز العمراني.

ولماذا لا نلجأ لمحور الإيجار إذا كنا نستهدف حل أزمة ارتفاع الأسعار؟

نحتاج لجميع المبادرات وليكن أسلوب التعامل في امكانيات المواطن ولا يرهق كاهل الحكومة على الجانب الآخر.

ولماذا لا يتجه المطورون في مصر لمحور الإيجار كما نرى في الإمارات مثلاً؟

لأنها تحتاج إلى رؤوس أموال، وليس كل المطورين لديهم امكانيات مالية تمكنهم من تطوير مشروعات وتسويقها بنظام الإيجار بالإضافة إلى انها ثقافة غير موجودة في مصر.

إذاً ما هو الحل لأنهاء أزمة إسكان محدودي الدخل؟

أطالب بوجود سكن لمحدودي الدخل بمشاركة المطورين قد يكون وحدات استديو 35 - 40 -50-60 - 70 متر ونقوم بعمل خطة لإنتاج أي عدد من الوحدات لأنهاء الأزمة التي تواجه السوق ككل وقمت سابقاً منذ 2011 بعمل مبادرة لإسكان محدودي الدخل تضمنت تنفيذ الوحدات بعد الحصول على أراضي بسعر تكلفة المرافق وكرمتني الدولة على تلك المبادرة وقتها.

كيف ترى تأثير ضريبة التصرفات العقارية ؟

ضريبة التصرفات العقارية سيكون لها تأثيرات متعددة وستؤدي إلى تغيير السلوك وستجبر ملاك الوحدات على التعامل عليها لأن فرض الضرائب عليها سيجعلك تفكر في تأجيرها أو بيعها وستساهم في حل أزمة السوق العقاري، وأؤكد لك أن السوق العقاري تشبع ولا يحتاج إلى وحدات من هذا النوع مرة أخري بسبب كثرة الفائض.

 

وهل ستؤدي لزيادة عمليات التسجيل العقاري؟

هي مهمة للغاية ولكن ستجعل الناس تفكر قبل البيع والشراء بسبب الضريبة، وستساهم في تطوير ملف التسجيل العقاري حيث ان الضريبة يلزم دفعها مع التسجيل والذي لا زال يمر بمراحل من التخبط على الرغم من أن المدن الجديدة من السهل فيها تسجيل العقارات.

هل ترى منافسة بين العاصمة الإدارية ومستقبل سيتي؟

من وجهة نظري لا توجد مقارنة بين العاصمة الإدارية الجديدة ومستقبل سيتي، فالعاصمة الإدارية نقلة حضارية للقطاع العقاري ومدن جيل رابع وتضم بنية تحتية ذكية واهتمام حكومي جيد، ولكن مدينة المستقبل مدينة سكنية تم تخطيطها بشكل جيد ولكن من وجهة نظري لا توجد مقارنة بين المدينتين.

هل ترى أنها أثرت على مبيعات مستقبل سيتي؟

بالطبع أثرت على مدينة المستقبل لأنها نفس فئة العملاء وحالياً بدأ السوق يعود مرة أخرى إلى مدينة القاهرة الجديدة لأسعار البيع 6.5 ألف و7 آلاف جنيه للمتر، وأصبحنا ننافس العاصمة الإدارية بعد طرحها بأسعار مرتفعة، ولكن أطالب الوزارة بضرورة زيادة عدد الوحدات في مشروعات مثل بيت الوطن لأن ارتفاع الأسعار يجعل الطلب على العقارات أنسب في المساحات الصغيرة ولابد أن نعترف أن هناك انخفاضا في قيمة جميع المنتجات ولابد من التعامل معه.

وكم تبلغ استثمارات الشركة العام الجاري؟

نستهدف 300 مليون جنيه مبيعات في العام الجاري، وسننتهي من تسليم المركز الطبي نهاية العام الجاري وعدد من المشروعات وحالياً ندرس الاستثمار السياحي بسبب المتغيرات الأخيرة وزيادة الأعباء على المواطن.

وكيف نواجه زيادة الاعباء على المواطن؟

لابد من خلق منتجات جديدة تناسب الشريحة التي تم استحداثها بسبب القرارات الأخيرة من خلال تخفيض المساحات وتحويلها إلى بيوت ذكية.

 

هل قمتم بزيادة أسعار وحداتكم؟

قمنا كشركة برفع الأسعار 3% فقط وعلى استحياء لأننا ندرك ما يمر به السوق حالياً ولكن خلال الفترة المقبلة ستصل الارتفاعات إلى نحو 15% زيادة في أسعار العقارات.

هل لديكم مشروعات في بيت الوطن؟

بالفعل وحققنا منذ فبراير الماضي حتى الآن حجم مبيعات وصل إلى نحو 100 مليون جنيه نستهدف زيادتها خلال الفترة المقبلة.

وما هي خطط الشركة خلال الفترة المقبلة؟

قمنا بتدشين شركة صيانة في البستاني من اجل الحفاظ على ودائع الملاك من صيانة ومياه وكهرباء وغاز وغيرها من أجل الحفاظ على صيانة العقارات ولاقت صدي كبير جداً وترحيب من جمع الملاك وقريباً سنعلن عن تدشين شركة جديدة للتشطيبات لنساعد العملاء على تشطيب وحداتهم.

ما هي طرق مواجهة شركات النصب العقاري ؟

طالبت من قبل بضرورة وجود صندوق حماية للمستهلك مستقل وتحت رقابة الحكومة يلزم الشركات بالتسجيل وتقديم مستنداتها من أجل محاسبة المخطئ حتى نتلافى وقوع المواطن ضحية لنصب الشركات العقارية.

ولماذا لم تفكر في الاستثمار بالعاصمة الإدارية؟

الاستثمار في العاصمة الادارية يحتاج إلي تمويل كبير وضخ أموال مستمر ودرسنا الدخول فيها ثم تراجعنا لأنها تحتاج إلى انفاق مبالغ ضخمة قبل جني الأرباح.