فتح الله فوزي : ارتفاع أسعار العقارات "حتمي" والحل السحري في "التسهيلات وتخفيض المساحات "
فتح الله فوزي رئيس مجلس إدارة مينا لاستشارات التطوير العقاري:
ارتفاع أسعار العقارات "حتمي" والحل السحري في "التسهيلات وتخفيض المساحات "
المطورون يفضلون الاستثمار في "مستقبل سيتي".. وفكرة المطور العام تحقق هدف الرئيس في مشروع العاصمة
نطالب بتعديل مبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري.. والمنافسة بين الدولة والمطورين في العاصمة غير عادلة
14 ألف جنيه للمتر في وحدات العاصمة الجديدة سعر عادل.. والشركات غير الجادة ستتراجع
الدولة تكلف وحدة الاسكان الاجتماعي 700 ألف جنيه وتبيعها بـ 220 ألف.. ونحتاج 600 ألف وحدة سنوياً
تأخرنا في تنفيذ مخطط مصر 2030 .. ومطالبون بتطوير 16 ألف فدان خلال 12 عام
مصر لن تشهد فقاعة عقارية.. وهامش ربح المطورين لا يتعدى 20%
إسكان مصر – حوار محمود أحمد
استبعد المهندس فتح الله فوزي نائب رئيس جمعية رجال الأعمال ورئيس مجلس إدارة شركة مينا لاستشارات التطوير العقاري، حدوث فقاعة عقارية في مصر، مشيراً إلى أننا لدينا عجز مستمر في الوحدات التي يتم تسليمها كما أن المعروض أقل من الطلب الحقيقي في السوق، إضافة إلى أن الأموال التي يتم شراء الوحدات بها هي مدخرات خاصة وليست قروضاً بنكية.
وأشار في حواره مع (إسكان مصر) إلى أن الدولة تحاول طرح منتجات عقارية جديدة ومتنوعة لتقليل الوحدات المدعمة، موضحاً أنها تكلف وحدة الاسكان الاجتماعي نحو 700 ألف جنيه إذا ما حملنا سعر الأرض وتكلفة المرافق، بينما تبيعها بنحو 220 ألف جنيه وهو ما جعلها تلجأ إلى منتجات جديدة كمشروعات "دار مصر وسكن مصر" والتي تقوم بتدعيمهم أيضاً بنسب أقل من الإسكان الاجتماعي.
وأشار فوزي، إلى أن العاصمة الادارية الجديدة ستشهد خلال الفترة المقبلة تراجع بعض الشركات الصغيرة والتحالفات، خاصة أن شركة العاصمة لم تحدد الامكانات المادية والفنية للشركات التي حصلت على الارض، معتبراً أن تحقيق هدف الرئيس عبد الفتاح السيسي في هذا المشروع يتطلب تسريع عملية التنمية بالمدينة من خلال فكرة (المطور العام).
ونفي رئيس شركة مينا للاستشارات، أن تكون العاصمة الادارية قد سحبت البساط من مدينة (مستقبل سيتي) خاصة وأن الاخيرة تشهد دخول عدد كبير من المطورين العقاريين للعمل بها من خلال تطبيقها فكرة المطور العام للأراضي التي تطرحها. لافتا إلى أن السوق العقاري المصري شهد لجوء الشركات إلى تقليل المساحات لمواكبة الزيادة المستمرة في التكاليف والتي تلقي بظلالها على اسعار العقارات، مشيراً إلى أن المساحات أصبحت تتراوح بين 80 و 250 متر كحد أقصي .. وإلي نص الحوار...
في البداية ما رأيك فيما يتردد عن قرب حدوث فقاعة عقارية في مصر؟
أعتقد أن ما يشاع عن الفقاعة العقارية لم تتحقق مبرراته لثلاث أسباب:
أولا – ان ما ينتج سنوياً من الوحدات السكنية من الحكومة( للإسكان المدعم ) ومن القطاع الخاص ( فوق المتوسط والفاخر ) لا يزيد عن ثلث الطلب السنوي في جميع المستويات.
ثانيا – أسعار الوحدات المعروضة من القطاع الخاص ليست مبالغ فيها، حيث انها هي التكلفة الفعلية للأرض والمباني والمصروفات الادارية مع هامش ربح لا يزيد عن ٢٠٪ بحد أقصي للمطور.
ثالثا – الفلوس التي يتم توجيهها لشراء العقارات هي مدخرات الأفراد وليست قروض بنكية، حيث أن التمويل العقاري مازال غير مفعل بالشكل المطلوب في مصر بسبب ارتفاع أسعار الفائدة.
وكيف ترى احجام البنوك عن تمويل المشروعات تحت الإنشاء؟
الأموال التي يتم توجيهها لشراء الوحدات هي مدخرات الأفراد بمصر أو العاملين بالخارج، وقانون التمويل العقاري لم يتم تفعيله بسبب ارتفاع سعر الفائدة، كما أن البنوك لا تخصم شيكات للمطور عن الوحدات المباعة التي لم يتم تسليمها ما يؤكد حقيقة السوق العقاري وقوته.
وكيف ترى تعامل المطورين مع ارتفاع الأسعار في الفترة الأخيرة؟
الشركات بدأت في التكيف مع الوضع، وبدأت في عرض مساحات صغيرة للوحدات وتقديم تسهيلات متعددة في أنظمة السداد والتقسيط على مدد أطول.
ولماذا إذاً يتخوف البعض من حدوث فقاعة عقارية في مصر؟
كما قلت لن تحدث فقاعة عقارية في مصر للأسباب التي ذكرناها، ولكن المشكلة تكمن في اعادة بيع الوحدات من المشتري بعد استلام الوحدة ( خمس سنوات ) وقيمتها تضاعفت ٣ مرات تقريبا وعندما يرغب في بيعها لن يستطيع بيعها نقدا أو بنفس سعر المطور الذي يبيع نفس الوحدة بالتقسيط، ما يضطره لبيعها بأسعار أقل من سعر المطور حتى يحصل على ثمنها فوراً وليس على أقساط وممد طويلة كما يحدث مع المطورين، وبهذا يعتبر انه خسر فيها لأنه باعها اقل من سعر السوق.
وكيف ترى قطاع الإسكان خلال الفترة الأخيرة؟
لابد أولاً، أن نقسم أنواع الإسكان لنوعين الأول اسكان اجتماعي ومتوسط وتقوم الدولة بتنفيذه في مشروع الاسكان الاجتماعي وسكن مصر ودار مصر بمساحات من 90 متر مربع إلى ١٢٠ متر مربع، وتقوم الدولة ببيع وحدات الاسكان الاجتماعي بأسعار كانت لا تتجاوز 150 ألف جنيه للوحدة وهذا النوع من الاسكان الاجتماعي مدعوم بحوالى ٦٠٠ إلى ٧٠٠ الف جنيه تقريبا من تكلفة الارض والمباني، وهو ما جعل الدولة تتجه لتخفيض الدعم المذكور في مشروعات جديدة منها سكن مصر ودار مصر.
وهل تدعم الدولة فعلياً الوحدة بـ 700 ألف جنيه؟
بالفعل جميع محاور الاسكان الاجتماعي وسكن مصر ودار مصر مدعمة ولكن بنسب مختلفة، والدعم لوحدات الاسكان الاجتماعي التي تبيعها الدولة للفئات محدودة الدخل بـ ١٥٠ الف جنيه مدعومة بحوالي ٧٠٠ الف هي سعر الأرض وتكلفة البناء والترفيق حاليا، ولذلك بدأت الحكومة في خلق محاور أخري مثل سكن مصر ودار مصر مدعومة بقيمة أقل من الاجتماعي.
كما تقوم الوزارة باستكمال مشروع المليون وحدة سكنية خلال 5 سنوات، وأصبحت وفقاً للأرقام المعلنة تنفذ نحو 200 الف وحدة سنوياً.. إذاً الخطة تسير بشكل جيد.
وبالنسبة للإسكان الفاخر وفوق المتوسط؟
جميع المطورين بالقطاع الخاص، يقومون بتطوير الاسكان فوق المتوسط والفاخر ،ولكن حالياً أصبحنا جميعاً نعمل في مشروعات الاسكان فوق المتوسط، بينما أصبحت الشركات التي تستهدف تنفيذ مشروعات الاسكان الفاخر قليلة جداً.
ولماذا هذا التحول من وجهة نظرك؟
بعد تعويم الجنيه وزيادة تكلفة الإنشاءات وكذلك ارتفاع سعر الأرض أصبح اتجاه القطاع الخاص يتجه نحو الاسكان فوق المتوسط، بينما الاسكان الفاخر من فيلات وتاون هاوس تراجع مع ارتفاع الأسعار وأصبحت المساحات تنحصر بين 100 – 250 متر مربع، وأصبحت الوحدة تباع بأسعار تتراوح بين 1.5 مليون جنيه و3 مليون جنيه تقريبا بسعر المتر وصل إلى نحو ١٢- ١٤ الف جنيه بدون تشطيب.
وما هو حجم الطلب الحقيقي على العقار في الوقت الراهن؟
عدد السكان في مصر حاليا حوالي 100 مليون نسمة بزيادة ٢،٥ مليون نسمة سنوياً ولدينا نحو 900 الف حالة زواج سنوياً ويقدر الطلب السنوي على الوحدات السكنية بحوالي ٦٠٠ الف وحدة سنوياً، منها 85% (حوالي ٥٠٠ الف وحدة تقريبا ) تقوم الدولة بتوفيرها ودعمها من خلال محاور الاسكان المختلفة ( الاجتماعي – سكن مصر – دار مصر ) حيث يتم انتاج حوالي ٢٠٠ الف وحدة سنويا من المستويات الثلاث، والنسبة المتبقية 15 % ( حوالي ١٠٠ الف وحدة تقريبا ) للإسكان فوق المتوسط والفاخر ويقوم القطاع الخاص بإنتاج وتسليم حوالي ٣٠ الف وحدة سنوياً، وهذا يوضح أن لدينا طلب وعجز متراكم في الوحدات في جميع المستويات التي تنتجها الحكومة والتي ينتجها القطاع الخاص - فكيف تحدث فقاعة عقارية في ظل ذلك الطلب المتراكم؟!
لكن يجب أن نفرق بين قدرة الشركات على انتاج وتسليم الوحدات كل سنة، والعروض والاعلانات عن المشروعات الجديدة على الورق في السوق، فلدينا مشروعات كبيرة وشركات متعددة تقوم بتنفيذ وبيع مشروعات متوقع الانتهاء منها خلال 10 سنين وفِي نفس الوقت هناك عجز متراكم نحو 70 ألف وحدة سنوياً.
كيف ترى طرح وزارة الاسكان لوحدات العاصمة الادارية الجديدة بأسعار 11 و 12 ألف جنيه للمتر؟
بالفعل طرحت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وحدات العاصمة الادارية الجديدة للحجز في الحي الذي تشرف على تنفيذه وتم تسويقها بالكامل بعد مد المهلة 48 ساعة إضافية، ولكن أعتقد ان متوسط سعر البيع العادل للمتر في العاصمة الادارية من ١٢-١٤ ألف جنيه شامل سعر الأرض والمرافق وتكاليف الوحدة نصف تشطيب وهو متوسط الأسعار التي تعرض بها شركات القطاع الخاص مشروعاتها بالعاصمة الادارية.
وهل تعتبر طرح الوزارة الوحدات بهذا السعر أحد الاستراتيجيات التسويقية؟
طبعا السعر الذي تم به البيع لوحدات كاملة التشطيب ١١ الف جنيه للمتر المربع يعتبر أقل من التكلفة لو تم احتساب ثمن الارض، ولكن اعتقد إنه لا توجد منافسة عادلة في العاصمة بين هيئة المجتمعات الجديدة والمطورين، ولابد من مراجعة دور الدولة لتكون منظم ومراقب للسوق بدون التنافس مع القطاع الخاص كما يحدث في العاصمة.
وكيف ترى انسحاب احدى الشركات من المشروع بعد تسويق وحدات به؟
حقيقة ليس لدي أي معلومات عن أسباب الانسحاب الذي تم، ولكن اتوقع عدم استمرار بعض الشركات الصغيرة خاصة أن المشكلة في الأساس في نظام تخصيص الاراضي في العاصمة، وتستطيع أن تري الفرق في نظام تخصيص الاراضي في مدينة المستقبل وفي العاصمة.
وما هي أبرز الاختلافات؟
في مدينة المستقبل نظام تخصيص الأراضي مختلف فيجب ان يتم التأهيل الفني والمالي للمطور، ويتم مراجعة سابقة أعماله وكفاءة تنفيذ وتسليم مشروعاته السابقة وكذلك مراجعة الكفاءة المالية للمطور، في حين أن شركة العاصمة الإدارية لا تقوم بأي من الخطوات المذكورة وعلى سبيل المثال تم بيع حوالي 2900 فدان لـ ٤٠ شركة تقريبا، وستجد أن عدد كبير من الشركات والجمعيات التي حصلت على قطع صغيرة 20 و40 فدان ليس لها سابقة أعمال وحديثة التأسيس.
إذاً تتوقع انسحاب عدد من الشركات الأخرى؟
اعتقد أن جميع الشركات التي ليست لديها كفاءة فنية ومالية وخبرات سابقة لن تستطيع استكمال عملها في المشروع، وستتراجع عن الأراضي التي حجزتها أو ستتعثر وتخرج من السوق.
ويهمني أن أوضح كشخص أعمل في صناعة التطوير العقاري منذ ٤٠ سنة تقريبا، أن اسهل شيء في الصناعة هو أن تبدأ المشروع وأصعب شيء فيه هو تسليمه خلال فترة التطوير وأن يحوز رضاء العملاء من حيث منظومة التشغيل والصيانة بعد التسليم.
وكيف ترى مشروع العاصمة الادارية بشكل عام؟
العاصمة الادارية الجديدة مشروع جيد ولكن لابد من تطوير نظام الاستثمار فيها ومخطط الأعمال لأننا منذ عامين نتحدث عن تطوير 2900 فدان من 40 ألف فدان مساحة المرحلة الأولي، إذاً لابد من تسريع عملية التنمية بالمشروع.
وكيف نقوم بتسريعها؟
سرعة التنمية في أي مدينة تكون من خلال اللجوء لفكرة المطور العام الذي يتم تطبيقه في مدينة مستقبل سيتي، واقترح ان تقوم شركة العاصمة الادارية بطرح اراضي للعمل بنظام المطور العام 5 أو 10 أو 15 ألف فدان تقريبا لعدة شركات لتقوم الشركات بتفريقها وتسويقها للمستثمرين والمطورين العقاريين، والقيام بدور شركة العاصمة الحالي في كل ما يخص عملية الطرح، وكذلك سيكون أفضل من الحكومة في التسويق ويجذب استثمارات اجنبية وهو ما يحقق هدف الرئيس عبد الفتاح السيسي.
وهل ترى أن هناك طلب عقاري حقيقي على العاصمة؟
بالطبع هناك طلب عقاري على العاصمة بسبب الدعم واهتمام الرئيس بالمشروع وزيادة عدد الشركات بالمشروع غير مقلق وكثرة عدد الشركات والمنافسة أمر جيد جداً للمستهلك.
إذاً العاصمة الادارية لم تخطف الأضواء من مدينة مستقبل سيتي؟
بالعكس العاصمة لديها الدعم الكامل من الدولة وعليها طلب كبير من العملاء راغبي شراء الوحدات السكنية، ولكن ما اتحدث عنه هو أهمية قيام شركة العاصمة بتأهيل الشركات فنيا وماليا ومراجعة سابقة الاعمال والمشروعات التي تم نفذتها الشركات قبل تخصيص الاراضي.
إلي أي مدى وصلت اجراءات تمويل البنوك للقطاع العقاري؟
هناك مبادرة من البنك المركزي تشترك فيها العديد من البنوك الوطنية بتمويل مشتري الوحدات التي لا يزيد سعرها عن 950 الف جنيه للوحدة بفائدة نحو 9 % وذلك جيد جدا للمشتري ويفعل منظومة التمويل العقاري.
ولكن بعد التعويم ارتفع سعر الوحدة لأكثر من مليون جنيه فخرجت معظم الوحدات من البرنامج، وكنا ننتظر بعد التعويم أن تتغير مبادرة البنك المركزي وطالبنا كثيراً ولكن البنك رفض تعديل سعر الوحدة في المبادرة المشار اليها بعد تعويم الجنيه.
كيف ترى السوق العقاري حالياً؟
السوق العقاري بخير ونحكم عليه من معدل نمو بيع المطورين، وسنجد أن حجم البيع للشركات ارتفعت خلال النصف الأول من العام الجاري يناير- يونيو 2018 عن نفس الفترة في العام السابق يناير-يونيو 2017.
ما هو تفسيرك لذلك رغم ارتفاع الأسعار ؟
بسبب الحفاظ على مدخرات الفئة القادرة فالجميع يستثمر أمواله في العقار وكذلك بسبب الاحتياج الفعلي للعقار والزيادة السكانية الهائلة، وبالتأكيد إذا لم يكن هناك بيع وتعاملات بالسوق فلماذا تفتح الشركات مشروعات جديدة.
وكيف ترى اتجاه الشركات نحو تقليل مساحة الوحدة ؟
السوق بدأ فعلياً الاتجاه لمساحات 80 و90 و 100متر، وهناك وحدات في العاصمة الادارية الجديدة 50 متر ولكن السمة الغالبة تتراوح بين 80 متر وحتى 250 متر كحد أقصى لمساحة الوحدة.
كيف ترى أزمة محافظة مطروح وأحد المطورين العقاريين؟
ازالة فيلات الساحل الشمالي تعبر عن البيروقراطية المستوطنة في المحليات وأزمات استخراج التراخيص، ولكن لابد من ايجاد آلية لحل أزمة استخراج التراخيص والاجراءات وغيرها، فالشركة لديها رسومات معتمدة من محافظة مطروح كما علمت ويتم التنفيذ عليها حتى صدور الترخيص، ولازالت هناك تحقيقات ومنتظرين قرار الرقابة الادارية في هذا الشأن، وكان لابد من اخطار الشركة بالمخالفة بوقف الاعمال ولو استمر العمل رغم الإيقاف حسب القانون يتم ازالته، ولابد من تفعيل قرار وزير الاسكان الخاص بقيام المكاتب الاستشارية بإصدار التراخيص.
وكيف تري فكرة تدشين صندوق دعم الفائدة؟
بالطبع صندوق دعم الفائدة فكرة جيدة للغاية فهو يسعي لتخفيض سعر الفائدة المرتفع للغاية والتي وصلت حالياً إلى 18 % في ظل عدم تفعيل التمويل العقاري، وإذا تم تطبيقه من خلال الرسوم المقترح فرضها على المطورين وشركات مواد البناء نستطيع استخدامه في تخفيض سعر الفائدة.
كيف ترى غزارة عمليات طرح الأراضي والوحدات من الوزارة الفترة الأخيرة؟
اتجاه سليم للغاية، ونعلم أننا نعيش على 7 % فقط من مساحة مصر ونحتاج وفقاً لرؤية مصر 2030 لزيادة مساحة المعمور في مصر إلى 12% خلال 12 سنة.
ونحن نحتاج للسكن فقط تطوير ما لا يقل عن 16 ألف فدان سنوياً لتأمين السكن بالكثافة التي تنفذها الوزارة في المدن الجديدة، وللعلم خلال آخر 4 سنوات ما يتم طرحه من اراضي للسكن بعيد كل البعد عن الرقم المذكور وهو 16 ألف فدان، إذا لابد من طرح و تجهيز أراضي لمجابهة الزيادة السكانية وتوفير فرص عمل لها كما يحدث في العلمين الجديدة اليوم، فاليوم لدينا مخطط للساحل الشمالي والمخطط الاستراتيجي القومي وغيرها واعتبر العلمين الجديدة هي البداية في توفير مجتمع متكامل في الساحل الشمالي.
وما هي أبرز التحديات التي تواجه القطاع العقاري حالياً؟
أبرز التحديات حالياً هي تفعيل قانون التمويل العقاري، وضعف القدرة الشرائية للشرائح المستهدفة مع العملاء في ضوء الزيادات السعرية والتي نستطيع التغلب عليها بتنشيط آلية التمويل العقاري ووضع نظام لمتابعة تكاليف إنشاء المشروع خلال فترة التنفيذ.
والفترة المقبلة قد تشهد تعثراً من قبل بعض المضاربين أو الحاصلين على أكثر من وحدة عقارية بغرض إعادة بيعها مستقبلاً في ظل التزاماتهم بسداد أقساط لتلك الوحدات متواكب مع ارتفاع الأسعار وزيادة تكلفة التزاماته ما يجعله يواجه صعوبة في إعادة بيع الوحدة أو التنازل عنها حاليا بأسعار تحقق لهم المكاسب المطلوبة والتي حلموا بها.
