هو العقار في الطالع ولا في النازل ؟
إسكان مصر – د/ عمرو علي يكتب:
هو العقار في الطالع ولا في النازل ؟
سؤال يتردد دائما وكل من يبيع يردد أن السعر سيرتفع وكل من يرغب في الشراء يردد ان السعر سينخفض.. ولكنعلينا ان نحكم عقلنا بدون أى أهواء أو مصالح شخصية وندرس الأمور ونحكم بعدها..
هناك عدة معادلات تحكمنا في صناعة العقار وأسعاره هي:
أولا : الدولار
في حالة ثبات منذ فبراير 2018 إلى الآن على سعر 18 جنيهاً انخفض إلى 15.50 جنيه ثم ارتفع بعدها وظل في حالة ثبات وقد ينخفض في العام القادم بعد ان نصل إلى ما اتفقنا عليه مع صندوق النقد وهو ان يكون إجمالي الديون الخارجية 102 مليار دولار وبعدها نسدد من ناتج المشروعات، والان الديون الخارجية وصلت 92 مليار دولار وثبات سعر الدولار حاليا يتناسب طرديا مع زيادة سعر العقار لان الناس لم تعد تستثمر في الدولار كما حدث فى عام 2016 .
ثانيا : الفائدة البنكية
تنخفض تدريجيا واستقرت على 15% بعد ان كانت 20% وستنخفض في خلال عام لتستقر على من 12% إلى 14% وانخفاض الفائدة يتناسب طرديا مع الاستثمار الداخلي ومع زيادة سعر العقار.
ثالثا : التضخم
الذى يزيد كل يوم بسبب زيادة الاسعار الناتجة عن زيادة سعر الدولار من 6 ج إلى 18 جنيهاً تؤدى إلى زيادة سعر العقار بعلاقة طردية.
رابعا : التوجه الحكومي
التضخم عن عمد والتوجه الحكومي الجديد الذى يزيد من سعر الأراضي وسعر الوحدات كل يوم خاصة في المدن الجديدة والعاصمة الجديدة، ومن الواضح أن الاتجاه سيستمر في رفع سعر العقار باستمرار ليجد المواطن ان العقار أفضل استثمار وهى علاقة طردية مع زيادة سعر العقار.
خامسا : الضرائب
زيادة الضرائب والرسوم الحكومية على العقار تؤدى إلى زيادة سعر العقار بعلاقة طردية
سادسا : التوازن مع الدولار
كل من اشترى وحدات سكنية قبل عام 2016 كان غرضه الاستثمار في العقار ولم يكن يعرف ان الحكومة ستأكل من أصولنا الثابتة ولذلك خسر الجميع من التعويم ولذلك كل من يرغب فى العرض والبيع الان يبيع بسعر يعادل الدولار وقت الشراء بخلاف هامش ربح ليعوض الخسارة وتدريجيا سيزيد سعر العقار ليعيد وضعه مع الدولار.
سابعا : الذهب
لم يعد استثمارا منذ ان تولى دونالد ترامب حكم الولايات المتحدة الأمريكية، حيث اصبح التلاعب فى بورصة الذهب يفيد الكبار ويضر بالصغار هذا أيضا له علاقة طردية لزيادة سعر العقار.
سابعا : القوة الشرائية (انخفاض مستوى المعيشة )
الاسعار تزيد يومياً بنسب كبيرة ومستوى الدخل للشركات والافراد لا يزيد بنفس القدر ولذلك انخفضت القوة الشرائية قليلا لكل السلع بما فيها العقار، وهى علاقة عكسية تؤثر على زيادة سعر العقار ولكن إذا تحسن الاقتصاد الداخلي سيرتفع سعر العقار بالتبعية من جديد.
ثامنا : العرض والطلب
المدن الجديدة كما هى لا زيادة بها فى العرض ولكن سوق العرض دخل به اسواق جديدة مثل العاصمة الجديدة والعلمين ودار مصر وسكن مصر وبذلك أصبح العرض أكثر من الطلب، وكل ما سبق مشروعات حكومية تنال ثقة الشعب ولكن بحكم التوجه الجديد لم ينخفض السعر بل تسببت هذه المشروعات في زيادة السعر بشكل كبير جدا ليعود العقار مرة أخرى كأفضل استثمار للمدخرات.
وبناء على ما سبق لدينا 7 نقاط لزيادة السعر ونقطة واحدة لخفض السعر مرتبطة بالاقتصاد واذا تحسن سيؤثر ذلك فى زيادة سعر العقار ( وهى سابعا القوة الشرائية ) وعليك دراسة ما سبق لتحكم بنفسك او تزد بنقاط أخرى لنستفد جميعا ونعرف العقار رايح فين ؟
