قانون اتحاد الشاغلين في عيون المطورين

إسكان مصر

على الرغم من تباين أراء خبراء التطوير العقاري في مصر حول الطرف الأجدر بتولي مهمة صيانة العقارات وإداراتها، إلا أن الجميع اتفق على عدم وضوح وضبابية بنود قانون اتحاد الشاغلين المعمول به حالياً وضرورة تعديله، مؤكدين في حديثهم لـ"إسكان مصر" على أن القانون لا يحدد التزامات واضحة ولا يتضمن بنود أو آلية ملزمة تجبر المطور أو الساكن على الالتزام بالقانون، خاصة فيما يخص وديعة الصيانة وفروقها.

صبور: مطلوب قوانين رادعة تحكم المطور والساكن

أكد المهندس حسين صبور الرئيس الشرفي لجمعية رجال الأعمال، أن الخلافات بين المطورين واتحادات الشاغلين ترجع إلى سوء التفاهم بينهما، موضحاً أنها حالات فردية لا تمثل ظاهرة جماعية. مشيراً إلى إنه إذا كان هناك مطورين يرتكبون مخالفات في حق الملاك فهم نسبة قليلة، وأن هناك أيضا شاغلين يرفضون دفع مستحقات المطور، وهو ما يلقي بظلاله على صيانة العقار في النهاية.

وطالب صبور، بضرورة وضع آليات واضحة وجادة تبين العلاقة بين الطرفين من خلال وضع حقوق والتزامات الطرفين فيما بينهما، بالإضافة إلى معاقبة من يخالف هذا الآليات بشدة وبسرعة بدلاً من طول فترة التقاضي بين الطرفين.

ولفت إلى إنه من الضروري إيجاد حلول سريعة تقضي بمعاقبة المطور المخالف أو مالك الوحدة المتقاعس عن دفع رسوم الوديعة أو الصيانة وغيرها من رسوم سنوية مقررة، لافتاً إلى أن العقاب هو بداية حل الأزمة خاصة ونحن بصدد تعديل القانون حالياً. مشددا على أن ظاهرة الخلاف تتجسد في المشروعات القائمة في القاهرة فقط ولم تصل إلى صعيد مصر، مطالباً بضرورة مشاركة المطورين والشاغلين في وضع تعديلات القانون لعمل صيغة تتوافق مع الطرفين.

وأوضح صبور، بأن تولي رئيس مجلس إدارة الشركة المالكة للمشروع رئاسة اتحاد الشاغلين لمدة 3 أو 5 سنوات لن تمثل فارقاً إذا كانت بنود القانون واضحة وصريحة وسريعة، مشيراً إلى أنه لابد من تغليظ العقوبات على المطور والملاك في تعديلات القانون الجديد من أجل القضاء على الأزمة التي تؤثر في النهاية على العقار والمشروع.

 

فتح الله فوزي: للمالك حرية إدارة وصيانة عقاره

قال المهندس فتح الله فوزي رئيس مجلس إدارة مجموعة مينا لاستشارات التطوير العقاري، إن قانون اتحاد الشاغلين ينص على تدشين اتحاد شاغلين من ملاك العقارات من أجل صيانة المشروع، مشيراً إلى انه لا يصح أن يتملك العميل وحدة ويترك المطور يقوم بأعمال الصيانة لها.

ولفت إلى أن تولي المطور رئاسة اتحاد الشاغلين لمدة معينة مقبول إذا كان سيستكمل مراحل المشروع لحين وصوله إلى نسبة الـ 100% موضحاً أن المالك لديه الحرية في إدارته لوحدته. مشيراً إلى أن الوديعة لا تمثل أزمة بين المطور والملاك وانما المشكلة أنه مع الوقت ترتفع التكلفة وتنخفض قيمة الوديعة بسبب انخفاض الفوائد لتصبح عوائد الوديعة غير كافية لتغطية قيمة أعمال الصيانة المطلوبة.

وأشار فوزي، إلى قيامه في مشروعاته المختلفة بعمل وحدات تجارية كوقف لأعمال الصيانة خاصة أن قيمة الوديعة مع الوقت تنخفض في مقابل ارتفاع التكاليف.

 

الكفراوي: على الجميع الاحتكام للمصلحة العامة

من جانبه، يرى الدكتور وليد الكفراوي رئيس مجلس إدارة شركة أفق كابيتال للتنمية العقارية، أن المشكلة تكمن في ثقافة العملاء التي تتجاهل الصيانة المستمر للعقارات في جميع المشروعات، لافتاً إلى أن الاتفاق على المصلحة العامة هو بداية تصحيح أوضاع أزمة اتحاد الشاغلين في المشروعات المختلفة.

وأضاف بأن المطورين يقومون بتنفيذ المشروعات واستكمال جميع الأعمال الخاصة بها، ولكن الودائع التي يحصلونها من أجل أعمال الصيانة تكون غير كافية بعد فترة من الوقت، وهو ما يخلق الأزمة لرفض السكان دفع فروق إضافية على الودائع مما يتسبب في إهمال أعمال الصيانة.

وأضاف أن تعديل القانون سينهي جميع الخلافات المذكورة في أزمة اتحادات الشاغلين، ولكن الأهم هو نشر ثقافة الصيانة الدورية ومتابعة أعمالها بشكل مستمر.

البستاني: سلاح ذو حدين

ويضيف المهندس محمد البستاني رئيس مجلس إدارة شركة البستاني للتنمية العقارية، بأن اتحاد الشغالين يعتبر سلاح ذو حدين، معتبراً انه سيكون بمثابة رقيب على الشركة المالكة للمشروع للتأكد من صرف عوائد وديعة الصيانة في الأوجه الرسمية، لكنها رقابة قد تعرقل فكرة الصيانة بالكامل.

وقال إن صعوبة قانون اتحاد الشاغلين تتمثل في عدم وجود بنود صريحة فيه تلزم الملاك أو الشاغلين بحقوق وواجبات، موضحاً أن بعض الشركات تخفي عن اتحادات الشاغلين بها البيانات الخاصة بالملاك لعدم اطلاعهم على حسابات صرف الودائع وغيرها.

مغاوري: الأفضل هو تولي الاتحاد مهام الصيانة

من جانبه قال اللواء محمود مغاوري رئيس مجلس إدارة شركة الشمس للإسكان والتعمير، إن تعديل بنود قانون اتحاد الشغالين الواردة بقانون البناء الموحد 119 لسنة 2008 تعتبر احدى الاجراءات التي تساهم في الحفاظ على الثروة العقارية في مصر.

وأشار إلى إنه من الافضل تولي اتحاد شاغلين عملية الصيانة بدلاً من الشركة المالكة للمشروع، موضحاً أنه في حالة عدم بيع نسبة كبيرة من وحدات المشروع ستقوم الشركة بهذا الدور، مطالبا اتحادات الشاغلين بالحفاظ على دورية صيانة العقارات الخاصة بهم.