«الثقة» .. الحلقة المفقودة بين الشركات العقارية والعملاء

سوسن الفايد: السوق العقارية تحتاج لإعادة هيكلة «أخلاقياً وقانونياً»

سامية خضر: صعوبة إجراءات التقاضي وراء ظاهرة النصب العقاري

علاء فكري: غياب التنظيم سبب غياب الثقة بين العميل والمطور

بشير مصطفي: الطرفان شركاء في صناعة الأزمة

أيمن سكر: هناك 7 أسباب للمشكلة و7 خطوات للحل

ياسر عبد الله: 3 أنواع من الأخطاء السبب الأساسي في ضرب مصداقية الشركات

مروان فارس: القطاع العقاري يحتاج لإعادة ترتيب

إسكان مصر – إبتهال عامر

تعد واحدة من الأزمات الرئيسية التي تعانيها السوق العقارية في مصر هي فقدان الثقة بين العميل وشركات التطوير العقاري العاملة في السوق الأهم في منطقة الشرق الأوسط، فعلى الرغم من وجود عشرات الشركات ذات الثقل والمصداقية في السوق إلا أن جرائم النصب العقاري باتت تؤثر بشكل أو بأخر على ثقة العميل في الشركات بوجه عام، زاد من هذه الظاهرة ضعف القوانين وغياب الضوابط التي تحكم العلاقة بين المطور والمواطن، ما جعل الأخير في حيرة تصل إلى حد الرعب من الوثوق في شركة أو أخرى.

وفي السياق ذاته، بح صوت شركات التطوير العقاري الجادة في المطالبة بقوانين واضحه وصارمة تلزم المطور بتنفيذ ما وعد به، وتجبر المواطن على الوفاء بالتزاماته المالية تجاه الشركة، حتى أن قانون «اتحاد المطورين» لا يزال حبيس الأدراج منذ سنوات.

«إسكان مصر» قررت فتح ملف «غياب الثقة» بين المطور والعميل في محاولة للبحث عن الأسباب الحقيقة وراء هذه الظاهرة وتقديم تفسير لها من الجانب النفسي والاجتماعي، وكذلك من جانب عدد من كبار المطورين في السوق المصرية، في محاولة لتلخيص أزمة تعكسها صورة ذهنية راسخة بأن جرائم النصب أغلبها يقع في القطاع العقاري، والبحث عن حلول جدية لاستعادة تلك الثقة المفقودة.

 

أزمة أخلاق

في البداية.. تقول الدكتورة سوسن الفايد، أستاذ علم النفس السياسي بالمركز القومي للبحوث الإجتماعية والجنائية لـ«إسكان مصر»، أن أساس أزمة الثقة في القطاع العقاري يرجع لمعاناة المجتمع بشكل عام من أزمة أخلاقية وأزمة قيم، أصبح البعد التجاري فيها له الغلبة على القيم والمبادئ، حيث تعالت القيم المادية على القيم المعنوية وأصبح البحث عن المادة والمكسب السريع هي الفكرة المهيمنة والمسيطرة على أغلب شركات العقارات دون النظر إلى العواقب والأثار السلبية التي من الممكن أن تقع على العميل.

وأضافت الفايد، بأن السوق العقارية تحتاج لإعادة هيكلة في المنظومة الأخلاقية والقانونية بوضع ضوابط صارمة ورقابة على الشركات لمنع وقائع النصب والإحتيال وتجنب وقوع العملاء فيها، بل وللحد من المخالفات التي ترتكبها تلك الشركات بوجه عام.

وأشارت إلى أن هذه الأزمة بحاجة إلى وجود أبعاد ثقافية وتوعوية للعملاء من خلال جميع المؤسسات الإعلامية والثقافية والدينية المنوط بها نشر التوعية الكافية والتأكيد على القيم والمبادئ الواجب أن يحتذى بها الجميع وخاصة في قطاع العقارات.

وفي السياق ذاته، فسرت الدكتورة سامية خضر، أستاذ علم الإجتماع بكلية التربية جامعة عين شمس، بأن أزمة الثقة بين المواطن والشركات العقارية ترجع إلى عدم سهولة إجراءات التقاضي أو استرداد الحقوق المسلوبة من طرف شركات التطوير العقاري، فكافة التجارب الفاشلة التي تعرض لها عملاء سابقون مع شركات عقارية تجعل المواطن ينفر هروباً من التعرض لواقعة نصب أخرى. موضحة بأنه إذا تعرض عميل لواقعة نصب فليس من السهل أن يثبت حقه بشكل سريع، فالإجراءات القانونية تسير ببطء وتستغرق سنوات وهو ما يزيد من حالة عدم الثقة بين المواطن والشركة.

على نحو آخر، يرى الدكتور عمار علي، أستاذ علم الإجتماع السياسي، أن الشركات العقارية حالياً تمتاز بالمرونة بشكل كبير في التفاوض مع عملائها، والإلتزام بالعقود الموقعه بينهما، لافتاً إلى أن ذلك يدعم الثقة بين المواطن وشركات القطاع الخاص في مجال العقارات، مشيراً إلى أن على الدولة دور كبير في وضع قوانين وضوابط ملزمة للطرفين لتجنب حالات النصب العقاري.

 

غياب التنظيم

وعلى الجانب الأخر، يرى عدد من كبار المطورين العقاريين في مصر، أن غياب الثقة له أسبابه الحقيقية، حيث يقول المهندس علاء فكري رئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية، إن فقدان الثقة بين المشتري والمطور العقاري سببه غياب التنظيم داخل منظومة القطاع العقاري نفسها والتي من المفترض أن توضح الفرق بين المسوق والممول وبين المطور العقاري.

ويؤكد فكري، على ضرورة سرعة إصدار قانون إتحاد المطورين العقاريين، فبمجرد صدوره سيتم إلغاء كافة الكيانات المجهولة والجمعيات والغرف التي تعمل في السوق وليس لديها الخبرة الكافية لذك، لافتاً إلى أن قانون إتحاد المطوريين هدفه إنشاء كيان واحد فقط يرأسه خبير في كيفية الإدارة ليكون هو صوت المطوريين، ولن يمنح رخصة مزاولة لهذا النشاط إلا لمن يستحق، وبعد دراسة وافية من أجل تصنيف دقيق لكل شركة وفقاً لقدرتها المالية والفنية، حيث سيقوم الاتحاد بفحص سابقة الأعمال التي نفذتها كل شركة والمشروعات الناجحة المتطورة التي قدمتها، وقدرتها التنظيمية، وكذلك التحقيق في الشكاوى والمقترحات المطروحة وإتخاذ الإجراءات اللازمة.

ويضيف رئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت، بأن ظهور إتحاد المطورين للنور، سيضع آلية لحماية وتنظيم عملية البيع على الخرائط، أو ما يسمى بـ«الماكيت»، وتأمين عمليات البيع من خلال تنظيمها وترتيبها عن طريق «الحساب الضامن» وهو حساب مجمد يشمل إيداعات المشروع والأقساط التي يسددها العملاء، ويدار بمعرفة مدير الحساب، كذلك تنفيذ مقترح «بوليصة التأمين»، وتدشين صندوق تعاوني للتأمين على مقدمات الحجز التي يسددها العملاء. مؤكداً أن كل هذه الإجراءات التي سيهتم بها إتحاد المطورين بعد إصداره ستساهم بشكل كبير في الحفاظ على السوق العقارية وتنظيمه وإستبعاد كل من هو غير جدير بالمسؤولية مما يكون له ناتج إيجابي قوي لإستعادة الثقة بين المواطن والشركات العقارية مرة أخرى.

 

الطرفان شركاء في الأزمة

من جانبه يوضح المهندس بشير مصطفى، رئيس شركة فرست جروب للاستثمار العقاري، أن أزمة الثقة بين المواطن والشركات العقارية السبب فيها الطرفان وليس طرف دون الآخر، حيث أن الأول يبحث فقط عن العروض التي تسوقها الشركات بأقل الأسعار والتي تكون غير منطقية، ليوقعه طمعه فريسة للنصابين ويخسر أمواله.

أما بالنسبة للطرف الثاني، فقد انتشرت في السوق شركات غير متخصصة ولم يكن لها سابقة أعمال معلومة في المجال العقاري، فقط يقومون بالتسويق لأنفسهم من أجل كسب الجماهيرية وبعروض غير واقعية.

ويؤكد بشير، على ضرورة إصدار قانون إتحاد المطوريين العقاريين، حيث سيتم تسجيل المطورين أصحاب الخبرة الكافية وسابقة الأعمال المصاحبة للسمعة الجيدة، بالإضافة إلى عمل عقود موحدة يلتزم بها الجميع، مطالباً بتدشين حملات توعية للمواطنين.

 

المهندس أسامة شلبي، رئيس مجلس إدارة شركة «آجنا للتنمية العمرانية»، أشار إلى أن المشكلات القائمة بين المواطن والشركات العقارية لم تصل إلى حد الأزمة، خاصة أن حركة التطوير العقاري الحالية كبيرة جدا وسريعة.

وتنبأ شلبي، بمستقبل واعد للسوق العقارية خلال الفترة القادمة، فخطط التنمية معتمدة على البناء، و«توجهات الدولة الحالية قوية جداً في هذا الجانب من ناحية التطوير والتنمية والبناء» وفقاً لقوله.

 

7 مشكلات و7 حلول

الدكتور أيمن سكر، الخبير والمقيم العقاري، أكد أن أسباب عدم الثقة فى الشركات العقارية لا ينطبق على جميع الشركات التى تعمل فى مجال صناعة العقار، فهناك شركات يمكن أن نطلق عليها «المستثمرين القروش» أمثال شركة طلعت مصطفى وسوديك وبالم هيلز وغيرها من الشركات التى تصنف بشركات الفئة الأولى.

وأشار إلى حالة فقدان الثقة مع العملاء تظهر بوضوح فى سوق الشركات الناشئة والمتوسطة، فأغلب حالات النصب العقاري تقع في تلك الشريحة، خاصة مع انتشار الصفحات التي ترصد هذه الوقائع على مواقع التواصل الاجتماعي ومنها صفحات متضررى الشركات العقارية وشركات عقارية سيئة السمعة.

وأرجع سكر، أسباب غياب الثقة لعدة أسباب أبرزها عدم وفاء الشركات العقارية بالتزاماتها تجاه العملاء، وأهمها عدم تسليم العميل وحدته فى المواعيد المحددة، وعدم أكتمال المرافق وتعديل المساحات بعد التنفيذ، وإضافة مبالغ مالية على العميل بمبررات وأهية مثل ارتفاع أسعار مواد البناء ودخول المرافق وفروق مصروفات الصيانه والتشغيل.

كما أن عقود البيع المبرمة بين الشركة والعميل في مجملها عقود إذعان وفى معظم الشركات، حيث نجد فى هذه العقود أن العميل عليه كل شيء وليس له الحق فى آى شيء.

كذلك، عدم وجود التمويل الكافى لاتمام المشروعات لضعف الملاءة المالية للشركات، حيث تعتمد هذه الشركات على التدفقات النقدية فى المبيعات أثناء فترة تنفيذ المشروع، وفي حال أخفقت المبيعات فى تحقيق التدفقات النقدية تكون الكارثة قد حلت.

ويتابع الخبير والمقيم العقاري، بأن غياب الخبرة الكافية أحد أهم الأسباب، فقد ظهرت في السنوات الأخيرة ومع الطفرة العقارية الموجودة شركات ليس لها سابقة أعمال تذكر سوى تنفيذ بعض العمارات المتفرقة مما يؤثر على جودة المنتج العقارى وشكل السوق، فالخبرة في التطوير العقاري يجب أن تسبق التمويل.

السبب الخامس، يكمن في تفاوت الأسعار بدرجة كبيرة حيث أن بعض الشركات تبيع وحدات فى العاصمة على سبيل المثال بمتوسط سعر 7000جنيه، وأخرى تبيع بمتوسط سعر 15000 جنيه، وشركات تبيع الإدارى 10500 جنيه، وأخرى تبيع بمتوسط سعر 40000 والتجارى هناك شركات تبيع بمتوسط سعر 35000 وأخرى تبيع المتر بـ 100000 جنيه؟

كذلك عدم وجود رؤية وهدف وتخطيط فى هذه الشركات، فكل هدفها فقط هو بيع الوحدات وتحقيق المكاسب والأرباح المالية، ولا تضع فى حساباتها كيف سيستفيد العميل بوحداته السكنية أو التجارية أو الإدارية، فهناك كمبوندات وقرى سياحية ومولات تجارية وإدارية خاوية على عروشها.

وأخيراً يرى الدكتور أيمن سكر، أن الإعلانات البراقة والعروض الوهمية والضغط والأحترافية التى تقوم بها شركات التسويق العقارى تجاه العميل وراء اتساع دائرة النصب العقاري، وتابع قائلاً: « كل مشروع يتم تسويقه باعتباره افضل المشروعات التى لا مثيل لها على الاطلاق، وإن فاتتك الفرصة سوف تندم ندما شديداً وستكون انت الخاسر».

أيمن سكر، لخص خطوات استعادة ثقة العملاء في نقاط هي:

1. المصداقية والالتزام بمواعيد التنفيذ، وأن يكون الحفاظ على العميل هو الهدف الرئيسى حتى يتسنى للعملاء الاستفادة بوحداتهم سواء بالسكن او الاستثمار.
2. وجود التمويل اللازم لتنفيذ المشروع وعدم الاعتماد الكلى على المبيعات.
3. وجود الكفاءه والخبرة فهذا المجال يتطلب الاحترافية حيث تساعد المعرفة الجيدة بالسوق وفهم احتياجات العملاء وتحليل السوق على النجاح فى البيع والاستثمار.
4. الشفافية بين الشركة والعملاء والوضوح التام فى التعاقد بما يشجع العملاء على ضخ استثمارت جديدة وجذب عملاء جدد من خلالهم.
5.  وجود خدمة عملاء لدى الشركات العقارية لمتابعة العميل على أن تكون خدمة قوية وجيدة فهذا يجعل العملاء يشعرون بالأهمية والتقدير فى تلبية احتياجتهم، وان استثماراتهم وضعت فى المكان الصحيح وهذا يعطى انطباع ايجابى لدى العملاء ويجعله مورد أساسى لجلب عملاء جدد.
6. أن تكون لدى الشركة رؤية واضحة لتشغيل المشروع والاستفاده منه استفادة كاملة، ويمكن ان تستعين بشركات إدارة متخصصة فى هذا المجال.
7.  يجب أن يكون للدولة دور فعال فى استعادة هذه الثقة بوضع تشريعات وسن قوانين رادعة للمخالفين والمحتالين والنصابين فى المجال العقاري.

وأشار سكر، إلى أن العميل يثق فى الشركات العقارية بنسبة من 50% الى 60% وهذا يتضح فى التردد والقلق الذي يصيب العميل قبل اتمام عملية الشراء. كما أن المحرك الرئيسى للعقار هو العميل ومن ثم يحتاج خبراء الصناعة الى التركيز بشكل أكبر على الحفاظ على العميل، وبالتالى سوف يتحرك السوق الى الأمام وينمو بشكل ملحوظ مع الأخذ فى الاعتبار أن السوق العقارى المغرى مستهدف من عملاء كثيرين في الداخل والخارج.

 

المعايير الثلاثة

ويضيف المهندس ياسر عبد الله، رئيس شركة رؤية للتطوير العقاري، أن هناك ثلاثة معايير لقياس الثقة بين المواطن والشركات العقارية وبالتالي ردود أفعال المواطنين مع هذا النوع من الشركات تختلف كالتالي:

شركات تتسبب في أكبر شرخ في الثقة بين المواطن والشركات، وهذا النوع هو الأخطر على الإطلاق، وهو سبب خوف المواطن على أمواله، فمع ظهور شركات تنطلق بمبيعاتها في السوق العقاري بسرعة وبشكل كبير، ثم يحدث فجأة توقف أو هروب أو حدوث مشكلات داخلية ما يتسبب في عدم إستكمال المشروعات.

النوع الثاني: توجد بعض البنود الأساسية التي تتسبب في حدوث فجوة بين المواطن والشركات العقارية في حال عدم الإلتزام بها، أوالإخلال بواحد منها، وهي الإلتزام بمواعيد تسليم الوحدات، وخدمة ما بعد البيع، وجودة المنتج بعد استلامه، وحسن التعامل خلال فترة التعاقد، والوعود التي ذكرت وقت البيع ومدى تنفيذها، لذا يجب على جمع الشركات أن تضع نصب أعينها هذه البنود والصدق على إنجازها وتنفيذها.

النوع الثالث: فقد ظهرت منذ فترة ليست ببعيدة أسعار بيعية بها مكسب مضاعف من المطور العقاري، وهذا على عكس السنوات الماضية حينما كان شراء وحدة تعني باب رزق مفتوح شهريا للمشتري، ولكن حاليا يمر الوقت ويظل المنتج لم يشهد أي زيادة سعرية بحسب السوق العقاري.

 

إعادة ترتيب البيت العقاري

وفي السياق ذاته، يقول المهندس مروان فارس، رئيس شركة إبداع للتطوير العقاري، إن السوق بصفة عامة والسوق العقاري المصري بصفة خاصة مثله مثل أي سوق في مجال آخر، يشهد بعض المشكلات منها النصب بصوره المختلفة على سبيل المثال: المقدمات أو المواقع تحت الإنشاء، أو الشروط المكتوبة بالعقود أو التوكيلات ونقل الملكية بعقود إبتدائية، أو حتى الإستلام الفوري ونقطة الإستلام بالمرافق، مؤكدا أن هذه المشكلات تلعب دورا أساسيا في هروب العملاء من السوق.

ويشير مروان، إلى الدور الذي يلعبه والأهداف المراد تحقيقها بإعتباره عضو بمجلس إدارة إتحاد المطوريين العقاريين بالقاهرة الجديدة، حيث تم البدء بوضع خطط لمحاربة أنظمة البيع المضرة بالسوق سواء عن قصد أو دون قصد.

ويشدد رئيس شركة إبداع للتطوير العقاري، على ضرورة محاربة الفكر الأناني الذي يهدف أولا وأخيرا إلى المكسب المادي فقط دون النظر إلى الإعتبارات الأخرى.

كما يؤكد مروان، بأن الهدف الأساسي والأسمى يجب أن يكون مصلحة المجتمع ككل، ويتم ذلك من خلال هيكلة وإعادة تنظيم وترتيب البيت العقاري من الداخل من أجل مصلحة العميل والمستثمر.

ويقول فارس: «من أولى الأنظمة التي اعتمدتها هي وجود "بلات فورم" موحد أو منصة موحدة لكل المعتمدين والمرخصين بالسوق العقاري، خاصة في المناطق الراقية مثل التجمع الخامس، أو الشروق، أو الشيخ زايد، أو العاصمة الإدارية الجديدة».

وتابع: «وضع نظام تقييم عادل، لخدمة الشركات العقارية والعملاء حتى يمكن مراقبة السوق، وبالتالي سيكون السعر معلوم للجميع وموحد مما يترتب عليه إمكانية السيطرة على عمليات النصب والإحتيال ومنع وقوعها».

وأكد رئيس شركة إبداع للتطوير العقاري، على الدور الذي يلعبه الدكتور مصطفى مدبولي، رئيس مجلس الوزراء، وتعاونه المستمر لإحداث طفرة حقيقية بالسوق ليس فقط لمصلحة أشخاص ولكن لإنقاذ واحد من أهم أعمدة الأمن القومي للإقتصاد المصري وهو السوق العقارية.

ويوافقه الرأي المطور العقاري نشأت الشيخ، موضحا أن الشركات العقارية التي تفقد مصداقيتها تنتشر في السوق العقاري بنسبة لا تتجاوز 10% فقط، كما أن وجود الأزمة بين المواطن وهذه الشركات يرجع إلى إنتشار الأخيرة بشكل سريع في السوق دون خبرة، فالبعض منهم كان في الأساس شركات تسويق عقاري وتحولت إلى شركات تطوير، ولم يكن لها سابقة أعمال ولم يكن لديها دراسة جدوى ورأس مال يساعدها في البناء والتسليم في المواعيد المحددة.

وتابع: «على المواطنين ضرورة التحري والحرص أثناء إختيار الشركات والسؤال أولا في جهاز المدينة عن الأوراق القانونية، كذلك التحري عن سمعة الشركة وخبراتها السابقة، خاصة وأن مواقع التواصل الإجتماعي تساعد المواطن في ذلك الآن».