انفراد.. ننشر قرار التصالح في مخالفات الرووف والبدروم

مصادر: ارتفاع رسوم التقنين عقبة ستواجه المواطنين.. ونتوقع موجة مخالفات جديدة عقب تطبيقه

الوزارة لن تحقق المكاسب المالية التي تحلم بها.. والإقبال على توفيق الأوضاع سيكون ضعيفاً

مطورون يرحبون بالتصالح في مخالفات الرووف والبدروم .. ويطالبون بخفض الرسوم

شريف فاروق: وسيلة دخل جيدة للمجتمعات العمرانية وتقنينها ايجابي.. عمرو علي : يوفر سيولة للمطورين العقاريين

مروان فارس: جيد لغرف السطح وتطبيقه في البدروم "غير صحي".. عمرو عثمان: ينهي 90 % من المخالفات بالمدن الجديدة

ولاء الطباخ: الوحدات المقننة ستشهد إقبالا واسعا من العملاء.. أيمن سكر: التصالح يساهم في تحريك مبيعات القاهرة الجديدة

اسكان مصر – محمود محمد

تلافياً لما تضمنه قانون التصالح في بعض مخالفات البناء رقم 17 لسنة 2019 من قصور في التعامل مع المخالفات البنائية في نطاق المدن الجديدة والمتمثلة في زيادة مساحة غرف السطح وتحويلها إلى وحدات سكنية، وكذلك تغيير نشاط البدروم، وهو القصور الذي ألقت "إسكان مصر" الضوء عليه فور صدور القانون، مشيرة إلى أن حصيلة مكاسب المدن الجديدة من قانون التصالح "صفر"، وأن القانون تجاهل المشكلات المزمنة الموجودة بها. فتحت وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة الباب أمام الراغبين في التصالح على المخالفات البنائية بالمدن الجديدة، مطالبة بسرعة تقديم طلبات من قبل ذوي الشأن.

حيث خاطبت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أجهزة المدن التابعة بالقرار الذي تنفرد "إسكان مصر" بنشره، ويتناول إمكانية التصالح على المخالفات البنائية في حالتين، الأولى المتعلقة بمخالفات التجاوز فى مسطح غرف السطح عن المسموح به، بشرط أن يكون النشاط المخالف بتلك الغرف بنفس النشاط الأصلي لقطعة الأرض، وكذا شريطة توفير أماكن انتظار للسيارات لكامل المبنى المخالف داخل حدود قطعة الأرض، وذلك طبقاً لأحكام كود الجراجات في الكود المصري لاشتراطات الأمان للمنشآت متعددة الأغراض.

والحالة الثانية، إمكانية التصالح أيضا في مخالفات تغيير نشاط البدروم عن النشاط المسموح به "جراج"، بشرط أن يكون النشاط للجزء المخالف بالبدروم بنفس النشاط الأصلي لقطعة الآرض، وكذا بشرط توفير أماكن انتظار للسيارات لكامل المبنى المخالف داخل حدود قطعة الأرض، وذلك طبقاً لأحكام كود الجراجات فى الكود المصري لاشتراطات الأمان للمنشآت متعددة الأغراض، وتقديم المالك تعهد بأنه المسؤول عن صرف البدروم دون مسؤولية على جهاز المدينة.

القرار الجديد والذي يواجه أبرز مخالفات المدن الجديدة، تهدف الوزارة من خلاله إلى تحصيل مستحقاتها لدى العملاء، حيث يرتبط التصالح بسداد أي مستحقات على القطعة محل الطلب، وكذلك توفير موارد مالية من رسوم التصالح تثرى خزينة الدولة، فيما أكدت مصادر مختصة، بأن القرار لن يكون له أي مردود مادي بالشكل المتوقع من طرف وزارة الاسكان، وأنه سيكون فرصة لانتشار فوضى المخالفات، مؤكدة أن قلة قليلة هي من سيقوم بتوفيق أوضاع، خاصة في ظل ارتفاع رسوم التصالح وفقاً للمعادلة الحسابية المعمول بها حالياً.

من ناحية أخرى يرى مطورون أن القرار جريئ وسيقضى على المخالفات البنائية الموجودة في مدن كبيرة أبرزها القاهرة الجديدة والشروق والعبور والعديد من المدن الأخرى، مشددين على أن العقبة الوحيدة ستكون في ارتفاع رسوم التصالح والتي يجب تخفيضها لتحقيق النتائج المرجوة من هذا القرار.

رحب مطورون عقاريون بقرار فتح باب التصالح على مخالفات الرووف والبدروم، مؤكدين انه سيلقي بظلاله على جميع تعاملات السوق في المدن الجديدة وعلى رأسها مدينة القاهرة الجديدة خاصة أن جميع المباني في المدن الجديدة تتضمن فعلياً مخالفات بنائية أغلبها عبارة عن تنفيذ وحدات سكنية كاملة بدلا من غرف السطح، وتحتاج إلى تقنين يمنح أصحابها حرية التصرف فيها وكذلك توفير موارد مالية للدولة..

وأضافوا، أن تقنينها سيساهم في توفير عدد كبير من الوحدات بأسعار أقل من الوحدات المثيلة في الأدوار المتكررة، بالإضافة إلى مساعدة المطورين على تسويق الوحدات المتوقفة لديهم بسبب عدم قانونيتها، موضحين أن القرار سيكون ايجابي على جميع المستويات سواء للمطورين أو للملاك أو الحكومة.

في البداية، قال المهندس شريف فاروق عثمان رئيس مجلس إدارة شركة جراند بلازا للاستثمار العقاري، إن القرار سيكون بمثابة وسيلة دخل جديدة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة خاصة في ظل الأعباء والضغوط التي تتحملها سواء في عمليات مد المرافق أو غيرها من عمليات التنمية في المدن الجديدة.

وأشار، إلى أن القرار سيساهم في تقنين أوضاع موجودة فعلياً على ارض الواقع ولكنها تحتاج إلى تقنين بأسعار جيدة، معتبراً أن تقنينها أفضل من تجاهلها كما حدث في السابق، إضافة إلى توفير فرص للمطورين لبيع الوحدات المخزنة لديهم في البدروم والأسطح والتي لم يستطع المطور تسويقها بسبب عدم وجود تراخيص لها.

من جانبه، قال الدكتور عمرو علي الخبير العقاري أن تقننين اوضاعهم سيساهم بشكل كبير في توفير سيولة للمطورين، مشيراً إلى أن معظم المطورين لديهم غرف في السطح والبدروم بدون أي استفادة منها حتى الآن.

وأشار إلى أن هناك عمارات تم الانتهاء منها منذ سنوات وحتى الآن لم يتم تسويق الأدوار المذكورة بها بسبب القوانين التي تمنع ذلك، موضحاً أن القرار سيساهم في توفير عدد من الوحدات المذكورة بشكل جيد يساهم في خلق سيولة لدى المطورين.

ولفت إلى أن القانون يتيح بناء غرف السطح على مساحة 25 % وبعد استكمالها إلى 100 % تتحول إلى وحدة سكنية، إضافة على زيادة مساحة الجراج الخاص بالعمارة من 25 % إلى 75 % موضحاً انه يتم حالياً تدشين قانون جديد للتصالح مع المخالفات الخاصة بغرف السطح والبدروم ويتم تقديم الملفات إلى الأجهزة بالتعاون مع نقابة المهندسين وحتى الآن يقبل الجهاز الملفات.

وعن أسعارها، أكد علي أن أسعار وحدات السطح ستكون بنفس أسعار الأدوار المتكررة في حين ستنخفض أسعار البدروم طبقاً للتصميم الخاص به، مشيراً إلى انه فور صدور القرار سيعمل المطورون على إيجاد عملاء الوحدات المذكورة فور الانتهاء من تقنينها.

من جانبه، أكد الدكتور أيمن سكر الخبير العقاري، أن الوحدات المذكورة تعتبر أصول متوقفة لدى المطورين العقاريين وخاصة بمدينة القاهرة الجديدة بسبب مشكلات تقنينها، مشيراً إلى انه حتى إذا تم بيعها وحدثت أي مشكلات فيها لن يكمل العميل دفع الأقساط الخاصة بها.

وقال، إن القرار سيساهم في تطوير وتحريك مبيعات الشركات للوحدات بما يساهم في خلق سيولة للشركات العقارية من خلال تسويق وحدات منفذة فعلياً منذ سنوات، بالإضافة إلى استفادة الدولة من رسوم التقنين التي ستقررها على تغيير استخدام الوحدة بشرط البقاء على الغرض المخصص له الوحدة وعدم تغييره.

وأوضح أن القرار يحتاج إلى خفض رسوم التقنين كونها ستشهد نفوراً من الملاك والمطورين إذا ما كانت مرتفعة، خاصة أن المخالفات المذكورة هي أمر واقع بالفعل بجميع المدن وليس مدينة بعينها وهو ما يجعل الملاك أمام خيار ابقاء الوضع كما هو عليه على الرغم من فتح باب التقنين والذي سيساهم في إتاحة بيع الوحدة عدة مرات كونها أصبحت مقننة، بسبب ارتفاع مقابل التصالح.

ويرى المهندس مروان فارس رئيس مجلس إدارة شركة إبداع للتطوير العقاري، أن تقنين أوضاع السطح واستخدامها في أنشطة سكنية تعتبر فكرة مقبولة لكن لقلة عدد الأدوار فعلاً من الممكن زيادة دور ويترك السطح بفكرته.

وقال أن استخداماتها ستظل كما هي في الغرض المخصصة له سواء كانت سكني أو غيره، موضحاً أن البدروم يعتبر الأفضل في استخدامه كجراج للمبني بسبب احتمالية حدوث مشاكل في الصرف الصحي، وكذلك كونه يمثل الحل الأمثل لمنع تكدس السيارات أمام المبنى.

واعتبر فارس، أن أزمة السيول العام قبل الماضي تغلق الباب أمام فكرة تشجيع العملاء للحصول على وحدات في البدروم، خاصة أنه لم يعد لدى العملاء ثقة في البدروم لأسباب صحية واجتماعية، معتبراً أن الشركات العقارية ستقوم بتسويق وحدات السطح بشكل سريع.

من جانبه، قال ولاء الطباخ رئيس مجلس إدارة شركة ايليت للاستثمار العقاري، إن الطلب كبير للغاية على "الرووف" أو وحدات السطح بسبب صغر مساحتها وبالتالي ستكون أسعارها جيدة للعملاء، موضحاً أن العميل يبحث عن وحدات بأسعار مخفضة وبمساحات 120-150 متر وهي غير متوافرة في الأدوار المتكررة التي تصل إلى 200 متر وأكثر.

وأشار إلى أن أسعارها ستكون اقل من أسعار الوحدات الأخرى، معتبراً أن البقاء على فكرة الجراج بالعمارات هي الأفضل من تقنينها وتحويلها إلى وحدات سكنية بسبب مشكلات المرافق من مياه وصرف، بالإضافة إلى أن أسعارها لن تتخطى 50 % من ثمن الوحدات الأخرى بنفس العمارة مما يجعل استخدامه كجراج أفضل الحلول.

ويرى عمرو عثمان رئيس مجلس إدارة شركة لاند بانك العقارية، أن الوحدات المذكورة تعتبر مخالفة عامة بجميع المدن الجديدة والتي يعاني منها آلاف الملاك والمطورين بجميع المدن الجديدة.

وقال إن تقنين أوضاعها سيفتح الباب أمام تقنين 90 % من المباني المخالفة بالمدن الجديدة بشرط أن لا تضر بالسلامة البنائية والبنية التحتية للمبني، موضحاً أنها ستساهم في حل أزمة كبيرة لدى المطورين والعملاء.

وأوضح، أن الحفاظ على الجراج بالعمارات ضروري من اجل منع التكدس بالإضافة إلى الحفاظ على نفس نشاط الوحدة المخصصة من اجله، متوقعاً أن تزيد أسعار الوحدات المذكورة بنحو 25 % عن قيمتها الحالية لتكون النسبة العادلة لها بعد تقنين أوضاعها.

من جانبه، أكد المهندس علاء عبد العزيز مساعد نائب رئيس الهيئة لتنمية وتطوير المدن لشئون المرافق في تصريحات سابقة لـ"إسكان مصر"، أن تحديد كثافة المناطق داخل المدن أو المشروعات المختلفة يرجع إلى المخطط الاستراتيجي لكل مدينة يتم تدشينها وكذلك للمشروعات المقرر اقامتها عليها.

وأشار إلى أن كل مدينة يتم تدشين مخطط استراتيجي عام لها يتضمن جميع استخدامات الأراضي عليها، موضحاً أن قطاع المرافق يقوم بعمل دراسة لاستخدامات المدينة ويتم على أساسها تحديد ما إذا كانت تحتاج إلى زيادة في التصميمات أو الخطوط من عدمه.

ولفت إلى أن الهيئة تقوم بعد دراسة الاستخدامات العامة للأراضي بالوصول للحل الأمثل للكميات التي تكفي للاستخدامات المذكورة ويتم عرضها على الاستشاري الخاص بالمدينة والذي يقوم بدوره بتصميم أعمال البنية التحتية سواء طرق أو مياه أو صرف صحي.

وقال عبد العزيز، إن الاستشاري يقوم بتحديد النسب البنائية المختلفة  في كل قطاع ويعود إلى الكود المصري الخاص بذلك والذي يحدد مقننات المياه والكهرباء والصرف والطرق اللازمة لنوعية الأنشطة المذكورة، وبذلك تتحدد احتياجات مياه الشرب والصرف الصحي في كل قطاع.

وشدد مساعد نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، على أن الخطوط التي تنفذ بالمشروعات المختلفة يتم تصميمها على أسس احتياجات المشروعات والقطاعات المختلفة وهو ما يحدد نسبة كثافة الفرد على الفدان والتي تتناسب مع الاستخدامات المحددة بناء على المخطط الاستراتيجي لكل مدينة. مشيراً إلى أن الهيئة تقوم بتنفيذ أعمال المرافق من خطوط وشبكات بنسب تزيد عن النسب المطلوبة أو المحددة في المخطط العام، ولكنها تكون لغرض الكفاية بالقطاعات المختلفة وليس زيادة الكثافة السكانية.