جمعية المطورين العقاريين تحلل أداء السوق العقارية في 2025 وتضع توصياتها لعام 2026

السوق العقاري يدخل 2026 بمرحلة نضج واستقرار.. و2025 كان عام “إعادة التموضع” وليس التباطؤ

ارتفاعات سعريةبين 20% و30% ومبيعات تتجاوز 290 مليارجنيه بالربع الأول.. والمشروعات المتكاملةتقودالطلب الحقيقي

صفقات رأس الحكمةوعلم الروم تعززمكانةمصرعلى خريطة الاستثمارالعقاري عالميًا وتدعم ملف“تصديرالعقار”

2026 عام التشريعات المنظمةللسوق العقاري.. والبرلمان يستعد لإصدارحزمةقوانين لضبط البيع على الخريطةوحمايةالعملاء

المطورون: المرحلةالمقبلةلاتقبل المخاطرةالعشوائية.. والانضباط في التنفيذ والجودةعامل حاسم لبقاءالشركات

توقعات إيجابيةللسوق في 2026: نمو متوازن،زيادةالطلب على الوحدات المتوسطة،وتعزيزالثقة الاستثماريةمع تحسن المؤشرات الاقتصادية

أصدرت جمعية المطورين العقاريين تقريرها السنوي الأول والذي يرصد أداء السوق العقاري المصري خلال عام 2025 ويضع رؤية وتوقعات واضحة لاتجاهات السوق خلال عام 2026، وذلك من خلال آراء وتحليلات نخبة من قيادات القطاع وأعضاء مجلس إدارة الجمعية.

حيث أكد التقرير أن عام 2025 شهد مرحلة ديناميكية قوية في العديد من المدن والمناطق العمرانية الجديدة، إلى جانب تحديات كبيرة بسبب ارتفاع التكاليف وعدم استقرار أسعار مواد البناء ، وهو ما خلق حالة “فرز حقيقية” بين المطورين الأكثر التزامًا وقدرة على التنفيذ، وأولئك الذين افتقدوا خططًا واضحة لإدارة المخاطر.

في المقابل، تتوقع الجمعية أن يكون عام 2026 عامًا أكثر استقرارًا ونضجًا، مع تحسن الرؤية الاقتصادية وزيادة الاعتماد على المشروعات المتكاملة، وتنامي الطلب على الوحدات متوسطة السعر، بجانب تعزيز الشراكات بين الدولة والقطاع الخاص وعودة الثقة تدريجيًا للسوق والمستثمرين.

مؤشرات ايجابية وسوق أكثر انضباطاً:

وقال المهندس محمد البستاني رئيس مجلس إدارة جمعية المطورين العقاريين، إن السوق العقاري المصري خلال عام 2025 شهد ديناميكية واضحة، مع زيادة ملحوظة في الطلب على الوحدات السكنية والتجارية والإدارية والفندقية في مناطق شرق وغرب القاهرة.

وأكد أن هذه الحركة الإيجابية تأتي مدعومة بتطور القطاع السياحي، وبالأخص مع افتتاح المتحف المصري الكبير، الذي يُعتبر عامل جذب رئيسي للمستثمرين والسياح على حد سواء.

وأشار البستاني إلى أن السوق شهد إتمام صفقات كبرى مثل صفقة رأس الحكمة وصفقة علم الروم، والتي تمثل فرص استثمارية استراتيجية قادرة على جذب المستثمرين الأجانب وتعزيز فكرة تصدير العقار المصري، بما يرفع من مكانة مصر على الخريطة الاستثمارية العالمية. لافتا إلى أن هذه الصفقات ترتكز على مشاريع متعددة الاستخدامات تجمع بين السكني والتجاري والإداري والفندقي، بما يتوافق مع احتياجات السوق الحديثة ويعزز من تنافسية المنتج العقاري المصري.

وأكد البستاني أن الاستقرار السياسي يمثل حجر الأساس لاستقرار الأوضاع الاقتصادية والعقارية، وأن وضوح السياسات الحكومية والتحسن المستمر في البنية التحتية يعززان ثقة المطورين والمستثمرين، وهو ما انعكس بشكل مباشر على حركة المبيعات خلال عام 2025.

وحول رؤيته للسوق خلال 2026، أوصى البستاني بالتركيز على تطوير مشاريع متكاملة متعددة الاستخدامات تلبي احتياجات السوق المتنوعة، ومتابعة فرص الاستثمارات الكبرى في المدن الجديدة وشرق وغرب القاهرة، مع الاستفادة من تطور القطاع السياحي.

كذلك تعزيز الشراكات بين المطورين والمستثمرين المحليين والأجانب، وتسهيل التمويل العقاري لتعزيز حركة البيع وزيادة الصادرات العقارية. مؤكداً أن السوق العقاري المصري يتمتع بمرونة كبيرة، وأن أي تحسن في السياسات الاقتصادية واستقرار الوضع السياسي سيعززان من فرص النمو ويدعمان حركة التطوير في المشاريع الاستثمارية الكبرى، بما يحقق عوائد مستدامة للمستثمرين ويخدم احتياجات المواطنين.

زيادات جديدة في أسعار الوحدات:

وفي السياق ذاته، أكد المهندس أحمد أمين مسعود نائب رئيس مجلس إدارة الجمعية، أن السوق العقاري المصري خلال عام 2025 شهد واحدة من أهم مراحل النمو، سواء على مستوى حجم المبيعات أو مستويات الأسعار، مدفوعًا بارتفاع الطلب الحقيقي والمضاربات الاستثمارية، إلى جانب زيادة واضحة في تكلفة التنفيذ ومواد البناء.

فقد سجل السوق ارتفاعًا في أسعار الوحدات السكنية يتراوح بين 20% و30% مقارنة بنهاية 2024، خاصة في القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية والمناطق الساحلية.

وبلغ إجمالي مبيعات الشركات الكبرى في الربع الأول من 2025 ما يقرب من 290 مليار جنيه مقابل 235 مليار خلال نفس الفترة من 2024، بنسبة نمو 23%. فيما بلغ عدد الوحدات المباعة في الربع الأول إلى 18,500 وحدة، بمتوسط سعر يقارب 15.7 مليون جنيه.

وارتفع أيضًا قطاع الإيجارات، حيث وصلت متوسطات العائد السنوي السكني إلى 6.7% على مستوى الجمهورية، مع زيادات أعلى في المناطق الخدمية والمكتملة عمرانيًا.

وحول أبرز التحديات التي واجهت المطورين في 2025، أكد مسعود أن أبرزها هي استمرار ارتفاع تكاليف الإنشاء والطاقة ومواد البناء، واتساع الفجوة بين القدرة الشرائية والارتفاع السريع للأسعار، واعتماد جزء من الطلب على المضاربة الاستثمارية، ما يتطلب ضبطًا لوتيرة النمو ورفعاً لجودة المنتجات المطروحة.

وأشار إلى إنه من المتوقع أن يشهد عام 2026 نموًا إيجابيًا ولكن بوتيرة أكثر استقرارًا مقارنة بالعام الماضي، نتيجة توجه الدولة لضبط الأسواق وتشجيع التوسع في مشروعات الإسكان المتوسط والمتكامل الخدمات.

وقد يشهد السوق زيادات سعرية محتملة تتراوح بين 8% و12% في المتوسط، مع تحسن في الإقبال على الوحدات الصغيرة والمتوسطة، وارتفاع الطلب على المشروعات المختلطة الاستخدام، التي تجمع السكني والتجاري والإداري والخدمي في بيئة واحدة.

وأوصى نائب رئيس مجلس إدارة جمعية المطورين العقاريين في 2026 بتنويع المنتجات العقارية والتركيز على الوحدات المناسبة للطبقة المتوسطة والشباب، بجانب طرح خطط سداد مرنة تمتد لفترات أطول لتقليص فجوة القدرة الشرائية، ورفع معايير الشفافية والجودة لضمان ثقة العملاء وخلق سوق مستدام لا يعتمد على المضاربة.

كذلك التوسع في المشروعات المتكاملة التي توفر بيئة معيشية وخدمية متوازنة، مع تعزيز التعاون مع الجهات الحكومية لضمان توازن بين العرض والطلب وتحقيق استقرار سعري يخدم المطور والمواطن على حد سواء. مشيراً إلى أن الجمعية تؤكد التزامها الكامل بدعم الدولة في تحقيق تنمية عمرانية مستدامة، وتوفير مسكن ملائم لكل فئات المجتمع، مع الحفاظ على استقرار السوق واستمرار جذب الاستثمار.

تفاوت في التسعير واضطراب سوق المقاولات:

من جانبه، أكد الأمين العام للجمعية المهندس محمد غباشي، أن السوق العقاري في 2025 تأثر بشكل مباشر بارتفاع أسعار الحديد والأسمنت، وهو ما رفع تكلفة التنفيذ على أغلب الشركات.

وأشار إلى أن واحدة من أبرز التحديات كانت اضطراب سوق المقاولات وسيطرة العرب على المواقع الإنشائية، مما تسبب في تفاوت كبير في التسعير والانضباط. وأوضح أن الشركات تمكنت من تجاوز هذه الضغوط عبر إدارة أكثر صرامة للتكلفة، وتنظيم فرق التنفيذ، وإعادة هيكلة خطط العمل.

وأضاف غباشي، أن التوجه العام لمعظم شركات الجمعية يتجه نحو العقارات المتخصصة باعتبارها الأكثر أمانًا واستقرارًا. مؤكداً أن اعتماد شركات الجمعية على التمويل الذاتي دون أعباء الفوائد البنكية منحها قدرة تنافسية أعلى، ومع توقعات استقرار مواد البناء في 2026 سيتجه السوق نحو مرحلة أكثر توازنًا ونضجًا.

وأشار أن تكلفة التمويل تمثل جزءًا كبيرًا من إجمالي تكلفة المشروعات العقارية، وقد تصل في بعض الحالات إلى نحو 40%  من سعر الوحدة، وهو ما ينعكس مباشرة على أسعار البيع النهائية. 

وتابع “الفوائد المرتفعة وأنظمة السداد الطويلة قد تجعل جزءًا كبيرًا من سعر الوحدة تكلفة تمويل وليس قيمة عقارية حقيقية.

وأكد غباشي أن الشركات الكبرى تمتلك قدرة أفضل على التفاوض أو الوصول لمصادر تمويل متنوعة، بينما تواجه الشركات الأصغر تحديات أكبر في هذا الجانب. 

في المقابل، تعتمد كثير من الشركات الصغيرة والمتوسطة على التمويل الذاتي، ورغم صعوبة ذلك وقت التسليم، إلا أنه يمنحها ميزة تقديم أسعار أكثر تنافسية مقارنة بالشركات المعتمدة على التمويل مرتفع التكلفة.

السوق دخل مرحلة الفلترة:

المهندس ياسر عبد الله عضو مجلس إدارة جمعية المطورين العقاريين، أكد أن عام 2025 كان نقطة تحول حقيقية، فقد شهد السوق مرحلة “ فلترة ” واضحة ما بين المشروعات الجادة ذات الأساس الفني والمالي الصلب والتي صمدت بقوة، بينما انكشفت ثغرات الشركات التي لم تكن مستعدة بالخطط اللازمة لمواجهة المخاطر أمام ارتفاع التكلفة وضعف السيولة، وظروف السوق.

وأشار إلى أن الأسعار ارتفعت اسميًا بنحو 30% لكن القيمة الحقيقية تحسنت بشكل محدود وبمتوسط 15% ، ما يعني أن الزيادة كانت انعكاسًا مباشرًا لتضخم مواد البناء وليس لنمو الطلب فقط.

وأضاف عبد الله، أن المشتري أصبح أكثر وعيًا وصرامة ولم يعد ينجذب للإعلانات البراقة، بل يبحث عن مطور ملتزم، ومشروع كامل الخدمات وجدول تنفيذ حقيقي، وهو ما أجبر السوق على رفع معايير الجودة.

وحول توقعاته لعام 2026 أشار إلى نمو أكثر انضباطًا مع تركز القوة الشرائية في المشروعات ذات المواقع القوية والمطورين أصحاب السجل الموثوق، بينما ستتراجع جاذبية المشروعات الهشة أو المبنية على مبالغة تسويقية. مشدداً على ضرورة الالتزام الانضباطي بالتنفيذ مع تقديم قيمة حقيقية، ضبط التسعير، وابتكار منتجات تواكب قدرة واحتياجات الشريحة الفاعلة، مع استراتيجيات بيع شفافة تحافظ على الثقة وتخلق طلبًا مستدامًا.

عام التشريعات العقارية:

النائب البرلماني محمد صبحي عضو مجلس إدارة الجمعية، أكد أن ما تشهده الدولة المصرية من حراك تنموي غير مسبوق، وما تحقق من إنجازات حقيقية على أرض الواقع خلال السنوات الأخيرة، يشير إلى مرحلة انتعاش يشهدها القطاع العقاري خلال 2026، مدعومة برؤية واضحة للدولة المصرية تقوم على البناء الشامل لا البناء التقليدي.

وأشار إلى أن دور مجلس النواب فيما يخص السوق العقاري المصري خلال عام 2026 يتوقع أن يكون محورياً، فالمرحلة القادمة تحتاج تشريعات أكثر تنظيمًا واستقرارًا للسوق، إلى جانب دور رقابي قوي يضمن حقوق الدولة والمطور والمواطن.

صبحي أشار إلى أن أبرز التشريعات التي ستكون محل نظر خلال العام الجديد هي التشريعاتالمنظمةللسوقوضبطالعلاقةبينالأطراف، بجانب العمل على تحديث وتطوير القوانين المنظمة للتطوير العقاري لضمان التزام الشركات بالجداول الزمنية وجودة التنفيذ، ومناقشة وإقرار تشريعات تتعلق بتنظيم نشاط البيع على الخريطة، وآليات حماية أموال العملاء.

وتابع، أيضاً سيتم خلال دور الانعقاد التشريعي الأول استكمال تطوير الإطار التشريعي الخاص بتصدير العقار وجذب المستثمرين الأجانب، وإصدار ضوابط تمنع المشروعات الوهمية وتُلزم المطورين بإثبات الجدية قبل التسويق. بالإضافة لدعم التشريعات المرتبطة بالبنية التحتية والخدمات والربط بين المدن الجديدة والمراكز الحضرية.

وتابع: "مجلس النواب في 2026 سيكون لاعبًا رئيسيًا في تثبيت السوق، وتوفير بيئة تشريعية أكثر انضباطًا، وتحقيق توازن بين حقوق المواطنين والمطورين، ودعم رؤية الدولة للتنمية العمرانية المستدامة، بما يضمن سوقًا أكثر نضجًا واستقرارًا خلال المرحلة المقبلة، كما أن التنسيق المستمر بين الدولة والقطاع الخاص، والاستماع لمطالب المطورين، والعمل على تذليل التحديات، يعزز مناخ الثقة ويؤسس لمرحلة أكثر استقرارًا ونموًا، ويمنح القطاع القدرة على جذب استثمارات جديدة وتحقيق معدلات نمو قوية خلال عام 2026 وما بعده".

مرحلة أكثر نضجًا في مجال التطوير العقاري:

من جانبه، أكد علاء جمعان، عضو مجلس إدارة جمعية المطورين العقاريين، أن السوق العقارية المصرية تستعد لمرحلة أكثر نضجًا واستقرارًا خلال عام 2026، مدفوعة بتحسن الرؤية الاستثمارية ووضوح السياسات التنظيمية، إلى جانب عودة الثقة تدريجيًا لدى المستثمرين والأفراد.

وقال إن العام المقبل سيشهد تركيزًا أكبر على المشروعات متوسطة السعر والوحدات الجاهزة للاستخدام، مع توسع في حلول التمويل العقاري وتنوع آليات البيع، بما يحقق قدرًا من التوازن بين قدرات العملاء وتكلفة التنفيذ المتزايدة.

وأشار جمعان إلى أن 2026 قد يشهد مزيدًا من الشراكات بين الدولة والقطاع الخاص، واستمرار التوسع في المدن الجديدة والمناطق العمرانية خارج الحيز التقليدي، مع الاهتمام بتسليمات المشروعات القائمة ورفع معدلات التنفيذ، لتقليل فجوة الثقة التي ظهرت لدى بعض العملاء خلال السنوات الماضية. كما توقع أن يشهد السوق نشاطًا ملحوظًا من المستثمرين العرب والخليجيين، خاصة مع تحسن المؤشرات الاقتصادية العامة واستقرار سعر الصرف.

وعن أداء السوق خلال عام 2025، أوضح أن العام شهد تحديات قوية نتيجة ارتفاع تكاليف البناء والتمويل، إلى جانب ضغوط الأسعار وتقلص القدرة الشرائية لشريحة كبيرة من العملاء، ما دفع العديد من الشركات لإعادة ترتيب أوراقها وتعديل خطط التسعير وآليات السداد. وإنه على الرغم من ذلك، أكد أثبت القطاع قدرته على الصمود، حيث شهد السوق عمليات إعادة هيكلة واسعة، وتركيزًا على المشروعات الجادة، وانتقاء العملاء للمطورين الأكثر التزامًا، مع بدء ظهور بوادر تعافي تدريجية في النصف الثاني من العام.

واختتم علاء جمعان تصريحاته بالتأكيد على أن 2026 سيكون عامًا فارقًا، بشرط استمرار الانضباط المالي للشركات، ودعم مبادرات التمويل العقاري، والتزام الشركات بمعايير المهنية في التنفيذ والتسليم.

2026 لا مكان للقرارات غير المدروسة :

المهندس مروان فارس، عضو مجلس إدارة جمعية المطورين، قال إن السوق العقاري في الوقت الحالي لم يعد يقبل الاجتهادات غير المدروسة أو القرارات غير المحسوبة، مشددًا على أن التخطيط المسبق والالتزام، هما حجر الأساس لأي كيان يسعى للاستمرار وبناء الثقة.

وأوضح فارس أن المطورين الذين يبدأون بمشروعات صغيرة يجب أن يضعوا من البداية خطة تسليم واضحة مقترنه بخطة تحوط ضد مخاطر السوق، مؤكدًا أن أي مفاجآت غير محسوبة لا تؤثر فقط على التكلفة، بل تنعكس بشكل مباشر على سمعة المطور في السوق.

وفيما يخص المستثمرين والمشترين، قال  فارس: "القرار الاستثماري الصحيح يبدأ بسؤال جوهري قبل النظر إلى السعر، وهو: من سيسلم؟ ومتى؟ وبأي معيار جودة؟".

لافتًا إلى أن السعر قابل للتفاوض، بينما التأخير في التسليم يمثل خسارة حقيقية يصعب تعويضها. مشيراً إلى أن بناء العلامة التجارية لا يتحقق عبر الحملات الإعلانية فقط، قائلًا:“الناس قد تنسى الإعلان، لكنها لا تنسى مطور سلم منتج مطابق للتصميمات، كما لا تنسى من التزم بالجودة والتنفيذ". مشيراً إلى أن وعي السوق ارتفع بشكل ملحوظ، وأن النجاح الحقيقي اليوم أصبح مرتبطًا بالفعل والالتزام، وليس بالوعود أو الشعارات.

2026 عودة تدريجية للثقة الاستثمارية:

أكد المهندس شريف شعلان، عضو مجلس إدارة جمعية المطورين العقاريين، أن السوق العقاري المصري خلال عام 2025 لم يشهد تباطؤًا كما يعتقد البعض، بل مر بمرحلة “إعادة ضبط إيقاع”، موضحًا أن العقار أثبت مجددًا أنه الملاذ الآمن الأكثر ثباتًا للمستثمرين والأفراد على حد سواء رغم التحديات الاقتصادية.

وقال شعلان إن عام 2025 شهد استقرارًا في الطلب الحقيقي على السكن، خاصة داخل المشروعات المتكاملة ومتوسطة السعر، مع حدوث تغير واضح في سلوك المشتري الذي أصبح أكثر وعيًا وعقلانية، فلم يعد ينظر إلى السعر وحده، بل يبحث عن القيمة الحقيقية وجودة التنفيذ والمصداقية. وأكد أن شركات التطوير العقاري نجحت في الحفاظ على حركة البيع من خلال أنظمة سداد مرنة دون الإضرار بالسيولة، مع تسجيل تصحيح طبيعي في الأسعار ببعض المناطق مقابل نمو مدروس في مناطق أخرى ذات طلب فعلي، بالتوازي مع استمرار الدولة في التوسع العمراني وتطوير البنية التحتية، وهو ما عزز الثقة طويلة المدى في القطاع.

وأشار عضو مجلس إدارة جمعية المطورين العقاريين إلى أن عام 2025 كان عام “فرز حقيقي”، حيث تميزت المشروعات الجادة القادرة على الالتزام والتسليم، وظهر المطورون أصحاب الرؤية الواضحة والإدارة المحترفة، كما أصبح العملاء أكثر وعيًا وقدرة على تقييم السوق بصورة دقيقة.

وأوضح شعلان أن المؤشرات الحالية تؤكد أن عام 2026 سيكون عامًا لسوق أكثر نضجًا واستقرارًا، مدفوعًا بعودة تدريجية للثقة الاستثمارية مع تحسن الرؤية الاقتصادية، وزيادة الطلب على المجتمعات السكنية المتكاملة التي تقدم أسلوب حياة حقيقي وليس مجرد وحدات، إلى جانب ارتفاع أهمية المصداقية والسجل التنفيذي كعامل حاسم في قرار الشراء، مع وجود فرص قوية في المناطق الواعدة التي ما زالت في بدايات تطورها، وتنامي مفهوم العقار كمنتج استثماري طويل الأجل.

ووجّه شعلان رسالة إلى المطورين شدد فيها على ضرورة التركيز على القيمة الحقيقية وجودة المنتج والموقع وخدمة ما بعد البيع، والحفاظ على التوازن بين معدلات البيع والقدرة الفعلية على التنفيذ لتحقيق الاستدامة، مؤكدًا أن التواصل الشفاف مع السوق والعملاء أصبح ضرورة وليس رفاهية. كما نصح المستثمرين والعملاء باختيار المطور قبل المشروع، والتفكير على المدى المتوسط والطويل، لأن العقار الجيد لا يُقاس بسعره فقط بل بقيمته المستقبلية.

وأكد شعلان، على أن السوق العقاري المصري لا يمر بأزمة، بل بمرحلة نضج، وأن عام 2026 لن يكون عامًا للقفزات العشوائية، وإنما عام الفرص المدروسة والقرارات المحسوبة والمشروعات التي تعرف ماذا تبني ولمن تبني، مشددًا على أن العقار سيظل أحد أعمدة الاقتصاد المصري، وأن الرابح الحقيقي هو من يمتلك رؤية واضحة للمستقبل.

التكنولوجيا العقارية هي المستقبل:

ويرى حسام عبد الغني عضو مجلس إدارة الجمعية، أن السوق العقاري المصري نجح باقتدار خلال عام 2025 في تجاوز تحديات التكاليف، حيث سجلت أسعار العقارات زيادة سنوية تجاوزت 35%، ما عكس قوة الطلب الحقيقي الذي دفع حجم المبيعات للنمو بنسبة 15% مقارنة بالعام السابق رغم كافة المتغيرات .

وفي توصياته لعام 2026، شدد "عبد الغني" على ضرورة تطوير العقار السكنى بشكل يتناسب مع سرعه التطور التكنولوجى والتوجه نحو القطاعين التجاري والإداري اللذين يتوقع أن يحققا عوائد إيجارية تتراوح بين 12% إلى 15%، متفوقين بذلك على العائد السكني التقليدي، ناصحاً المطورين بتقديم خطط سداد مرنه للحفاظ على زخم المبيعات تزامنا مع هبوط اسعار الفائدة  وزيادة السيوله النقدية التى ستتواجد بالسوق فى الربع الثانى من العام بسبب موعد انتهاء مدة شهادات سابقا بكافه البنوك كانت بعوائد مرتفعه ، ولم تعد كذلك.