الخبير العقاري أيمن سكر : ثلاث توصيات لإنعاش السوق العقارية
من أجل تطوير القاهره العظمى نعم العظمى وستظل عظمى، وتحويلها إلى مركز سياسى وثقافى إقتصادى ولوجيستى رائد لمنطقة الشرق الأوسط وشمال افريقيا من خلال بيئة اقتصادية مزدهرة وتدعمها الأنشطة الاقتصادية المتنوعة وتحقيق التنمية المستدامة لضمان الحفاظ على الاصوال التاريخية والطبيعية والحضارية المميزة والتى تمتلكها القاهره وتسهيل المعيشه فيها .
كان لابد من التطويروالخروج من الوادى الضيق إلى متسع أرض الكنانة وإنشاء بنية تحتية تتميز بالكفاءة تمثلت فى مدن الجيل الرابع وعلى رأسها العاصمة الادارية الجديدة عروس تلك المدن، حيث تم البدء فى إنشاء العاصمة الادارية بقرار رشيد من السيد الرئيس وذلك لموقعها المتميز وقربها من محور قناه السويس والطرق الاقليمية والمحاور الرئيسية .
وللحفاظ على هذا المشروع العملاق المشروع القومى للعاصمة الادارية وحفاظا على أموال المستثمرين الذين وضعوا ثقتهم فى الدوله خصوصا بعد ما اثاره بيان شركة العاصمة من قلق وتوتر وذعر فى السوق العقارية، وما شاهدنا على منصات التواصل الاجتماعى وما لمسناه من تراجع حركة الشراء للمواطنين والعملاء خصوصا بعد معرض الأهرام العقارى وكثيراً من المعارض العقارية .. نقدم روشتة علاج لانعاش السوق العقارى لعلنا نستطيع الحفاظ على الثروة العقاريه معقل الاستثمار فى مصر وهى عبارة عن اقتراحات وتوصيات إلى ثلاث جهات رئيسة في الدولة (شركة العاصمة) والمطورين العقارين والعملاء أنفسهم.
الاقتراح الأول والذى نقدمة للدولة يشمل عدة نقاط :
- فتح باب الشراكة للمطورين العقارين المتعثرين مع الدولة مقابل وحدات بدلا من ثمن الارض إسوة بالمطورين الكبار.
- إيجاد حلول تمويلية لرفع العبء التمويلى عن كاهل المطور العقارى .
- إصدار القوانين والتشريعات القانونية المنظمة لحركة التنمية العمرانية وذلك بالأنتهاء من قانون إتحاد المطورين
- وضع أليات لحماية المشتري من خلال فتح حساب لكل مشروع عقارى تحت رقابه الدولة من خلال صندوق ضمان المخاطر.
- إستعلام الدولة عن المطور العقارى وكفاءته الفنية الهندسية السابقة لمشروعات مثيلة للمشروع الذى يتقدم به المطور وكذلك قدرتة المالية على تنفيذ المشروع او نسبة ما تحددها الدولة دون إعتماد المطور على التسويق بمعنى أن يكون للمطور مركز مالى قوى ولا يعتمد على التدفقات المالية من التسويق.
- تفعيل الحكومة الالكترونية فيما يتعلق باصدار التراخيص الخاصة بالبناء وسرعة إنهاء هذه التراخيص فى وقت قياسى لاتاحة الفرصة للمطورين للبدء فى تنفيذ المشروع .
- إصدار البيانات اللازمة عن المطورين والموقف المالى لهم تجاه الدولة والموقف التنفيذى للمشروع بكل دقة لاتاحة الفرصة أمام العملاء للاستعلام الفورى عن المشروعات وذلك كل فترة زمنية لا تتجاوز الثلاثة اشهر
- التعامل بحزم مع المطورين وألا يتم الاعلان عن مشروعاتهم إلا بعد صدور رخص البناء لهم .
- واخيرا توقف الدولة عن القيام بدور المطور العقارى ومنافسة المطورين العقارين بما لديها من إمكانيات وهذا ما لا اظن أن تفعلة الدولة.
الاقتراح الثانى للمطورين لكسب ثقة العميل والتى إهتزت كثيراً فى الآونة الأخيرة:
- تقديم إستراتيجة واضحة للعميل عن المطور .
- التعريف بالشركة ومؤسيسها وتاريخ تأسيسها وسابقة الأعمال فى المشروعات المثيلة من نحن ومن نكون ومشروعات السابقة .
- قيام الشركة بزيارات ميدانية للعملاء للمشروعات السابقة.
- يجب على المطور توثيق أعمالة السابقة صوت وصورة وعمل فيديوهات حية لهذه المشروعات قبل القيام بعمل زيارات ميدانية لإرض المشروع المستهدف .
- إطلاع العملاء على الاوراق والمستندات القانونية لإمتلاك المطور للمشروع مثل إخطار التخصيص بحق الاستلام والقرار الوزارى ورخصة البناء وإن كان هناك مشاركات فى المشروع إظهار عقد الشراكة .
- تدشين موقع إلكترونى للشركة يتم فية توثيق الخطوات التنفيذية للمشروع أول بأول منذ صدور إخطار التخصيص .
- عدم الاعتماد الكلى على التسويق فى التدفقات النقدية وأن يكون لدى المطور القدرة على البدء فى تنفيذ المشروع من إمكانياته المالية الخاصة .
- تقديم منتج عقارى متميز للعميل يستطيع من الاستفادة التشغيلية له وليس ما نراه منتج عقارى تسويقى وليس منتج عقارى تشغيلي .
- عمل دراسات جدوى إقتصادية للمشروع ودراسة الاسعار دراسة جيدة والبعد عن التنافسية السعرية لحرق الاسعار بغرض الحصول على تدفقات نقدية هذا يمكن أن يؤدى إلى تعثر المشروع فى المستقبل نظرا للإرتفاع المتزامن فى أسعار مواد البناء وعدم أخذ هذه الاحتياطات فى الحسبان والنزول فى الاسعار اكثر من اللازم يؤدى إلى صعوبة الموقف المالى للمطور .
- وضع كاميرات مراقبة بأرض المشروع والتى تمكن العميل من متابعة الأعمال التنفيذية للمشروع اول بأول .
- إصدار بيانات تصويرية بصورة دورية للمشروع ورفعمها على مواقع الشركة .
- العقود القانونية يراعى فيها حق الطرفين حق المطور وحق العميل وليس حق المطور فقط وليس كما نراه من عقود إذعان يراعى فيها حق المطور فقط والعميل فيها فريسة إينما وقعت نهش لحمها وأن يحتوى العقد على مرونة فى حالة تعثر العميل وعدم إستطاعتة الاستمرار فى العقد .
الاقتراح الثالث فهو من نصيب العملاء .. سيدى العميل الذى تتمنى أن تمتلك وحدة عقارية فى العاصمة الادارية أو غيرها من المدن الجديدة عليك مراعاة الأتى :
- السؤال والإستعلام عن المطور وعن مشروعاته السابقة وسابقة أعمالة فى مشروعات مثيلة للمشروع الذى يتم طرحه .
- التأكد من مدى إلتزام المطور فى تسليم مشروعاتة السابقة .
- ومدى إلتزامة بتنفيذ المرافق العامة والبينية التحتية للمشروع .
- التأكد من مدى جودة المنتج العقارى ومدى كفاءة تشغيل مشروعاتة العقارية ومدى كفاءة تشغيل مشروعاتة السابقة .
- الإطلاع على الأوراق والمستندات القانونية الخاصة بالمشروع مثل إخطار التخصيص ومحضر لاستلام
والقرار الوزارى ورخص الانشاءات .
- التأكد من بدء المطور فى التنفيذ ومدى مطابقة التنفيذ مع البرنامج الزمنى للمشروع .
- متابعة الأعمال كل فترة ومدى إلتزام المطور فى سداد المستحقات المالية لشركة العاصمة
- إصطحاب مستشار قانونى لمراجعة العقود قبل التوثيق عليها .
- دراسة إمكانياتك المالية جيدا طوال فترة السداد لعدم التعثر فى السداد وتجنب خسارة فادحة أنت فى غنى عنها
- أقل سعر اقل مساحة رجاء عدم الالتفات لهذا المصطلح الدارج على السنة العملاء والأهم أن تتوجة لشركة قوية فنيا وهندسيا وماليا والمثل بيقول (الغالى ثمنة فيه ).
- وارد أن تمتلك وحدة عقارية رخيصة الثمن من شركة ليس لها إمكانيات أو ذو إمكانيات ضعيفة فى المستقبل لا تسطيع أن تستفيد من هذة الوحدة .
