وضع خطط بديلة أمر ضرورى في أي نشاط اقتصادي حتي لا تتوقف قاطرة النمو
الرئيس التنفيذي لـ «مزايا للتطوير»:السوق العقاري يعود للوضع القديم والطبيعي للعقار بكونه استثمار طويل الأجل
كشف محمد مصطفي الرئيس التنفيذي لشركة مزايا للتطوير العقاري خلال لقائه بالإعلامية مروة الحداد المدير التنفيذي لـــTBL، في بودكاست "TBL"، عن حجم الصعوبات التي واجهها في بداية عمله الخاص كمطور عقاري بدأ في العمل بالسوق العقاري بعد أسابيع قليلة من التعويم والتغيرات الاقتصادية المؤثرة التي شهدتها مصر في نهاية 2016، كما أوضح بعض الجوانب الشخصة له كمحب ودارس للتاريخ المصري القديم، ورغبته الدائمة فى أن يربط عمله الحالي بالقطاع العقاري بدراسته التاريخية، مؤكدا أن مصر طيلة تاريخها كانت مهتمة بالعمران والبناء ودائما التاريخ يعيد نفسه مع اختلاف الأساليب والتكنولوجيا لكن يبقي حبنا الأساسي كمصريين فى الخلود عبر مباني لها قيمة ودور مؤثر فى حياة الناس.
وإلي نص اللقاء..
ـ بداية .. كيف انتقلت من التاريخ للعقارات وما هو الرابط بينهما؟
أنا اعتبر نفسي رابط بين المجالين .. لأنني درست التاريخ وهو شغفي منذذ فترة طويلة ورغم عملي بمجال مختلف إلا أنني درست بعد الجامعة ماجيستير في التاريخ لم تسنح لي الفرصة لإكماله بسبب ضغط العمل بمجالات مختلفة إذ عملت بوزارة الآثار لفترة بجانب عملي بنشاط التطوير والتسويق العقاري.
التاريخ دائما يفتح لنا مسارات مختلفة وطوال الوقت نقرأ عن أشخاص تعرضوا لصعوبات وكيفية مواجهتها، واعتبر أن مقولة التاريخ يعيد نفسه بها الكثير من الصواب لذا أحب دائما أن اتعلم من التاريخ وأعمل علي ربطه المستمر بالواقع، في قرارة نفسي اشعر كأني في مصر في عصر الدولة الحديثة التي أتت بعد محن وصعوبات وتركت عمران خالد حتي اليوم لا يتكرر، ربما الأمر لا يغدو كونه حب مني لهذه الفترة التاريخية لكن أشعر دائما أن دورنا هو البناء بشكل مستمر.
- كيف انتقلت من دراسة شغوف بها وعمل بهذا المجال للقطاع العقاري؟
بمحض الصدفة.. انا اعتدت أنا أعمل منذ صغري بتشجيع ودعم من عائلتي وعقب التخرج تنقلت بين عدد من الأعمال قبيل دخولي للجيش وسجلت لتمهيدي ماجيستير في نفس الفترة وعقب الجيش انتقلت للعمل بشركة عقارية ورغم أنه مجال جديد علي تماما إلا أنني تعلقت بالعمل ونجحت فيه رغم الصعوبات التي واجهتني في البداية ورغم هذا استمريت في المجالين مع محاولة التوازن بين متطلبات كل عمل ولكن فى النهاية اضطررت للاختيار لأن الوقت اللازم للعمل لكل منها طويل وهو ما لا أملكه.
- بداية مزايا للتطوير العقاري في وضع اقتصادي صعب
قمنا بتأسيس شركة مزايا أنا والمهندس محمد علام تقريبا في نهاية عام 2016، في فترة صعبة لكل المطورين المتواجدين علي الساحة وسط معدلات تضخم كبيرة وقرار تعويم لسعر الصرف أثر علي تكلفة المشروعات، ووسط حالة ترقب لأحوال القطاع، لكن كان لدي كلا منا إصرار للاستمرار رغم صعوبة التنبؤ بالفترة القادمة وما يمكن أن يحدث فيها.
ربما يرجع الأمر لأنني اعتدت أن اكتب رغباتي في "نوت بوك" وأدرس كيفية تحقيقها وأسعي لهذا الأمر، ربما لأنني كنت أفكر في الخطوات لوقت طويل ساعدني العقل الباطن علي تحويل رغبتي في عمل "بيزنس" خاص بي لأمر حقيقي في فترة صعبة رغم أنني والمهندس علام نعرف بعضنا البعض قبل عدة سنوات لكن تحول هدفنا المشترك لشركة مزايا، وكلا مننا يكمل الآخر إذا أنه يمتلك الخبرة الهندسية وأنا امتلك خبرة تجارية وتسويقية مما ساعدنا علي العمل بشكل متكامل كفريق، ورغم التحديات استطعنا عبور فترة صعبة علينا بإصرارنا علي النجاح والاستمرار.
التسويق العقاري وعلاقته بالتطوير وآليات النجاح
- ما هو شكل العلاقة المثالية بين المسوق والمطور العقاري؟
العلاقة المثالية تتضمن قيام كل طرف بدوره، لكن التسويق ينقسم لشقين جزء داخلي "فريق من داخل شركتنا" وجزء خارجي مسوق "بروكر"، وكل منهما له طريقة تعامل، المسوق الذي يعمل معنا يجب أن يكون جزء من الفريق وبينهم تفاهم وتجانس، والفريق ككل يعتمد علي الدراسة والتدريب المستمر "ليس فقط المسوق" لأن كلما درست أكثر واكتسبت خبرات افضل سيكون عملك متكامل وجيد وناجح.
أما بالنسبة لأي بروكر يتعامل مع المطورين ونحن أحد المطورين بالسوق، فعليه أن يكون دارس لنا كمطور ويعلم الكثير عن مشروعاتنا ووضعها الحالي والمستقبلي حتي يتمكن من شرحها للعملاء، ويجب أن يكون قادر علي المفاضلةبين المطورين اعتمادا علي نقاط أساسية تتعلق بجودة المشروعات وليس قيمة العمولة أو أي سبب آخر، حتي يكتسب ثقة العميل لأنه مستشاره وعند ترشيحه لأي مشروع له يجب أن يعلك كل مميزاته ويوضحه للعميل بدون مبالغة.
وإذا وضعت نفسي في مكان المسوق العقاري "البروكر" يجب أن أحسن اختيار الشركات المطورة التي أتعامل معها، عن طريق التركيز علي الأوضاع القانونية والمالية لها ولمشروعاتها، حجم سابقة الأعمال ومستوي جودة ما قدمته بالفعل من مشروعات، وحجم إنشاءات المشروع الذي أروج لهم لصالح الشركة، ومدي توافر البيانات وشفافية التعامل مع المطور.
وعلي الرغم من أن بعض المطورين يقوموا بإلقاء اللوم علي المسوقين لكونهم قد يغالوا في مميزات المشروعات مما يخلق أزمة مع العميل فيما بعد، إلا أنني كمطور يجب أن اختار جيدا مسوق "فاهم" ويعلم طبيعة المشروعات جيدا، وغالبا من يقوم بالمغالاة فى وصف المشروعات أو إدعاء مميزات غير موجودة لا يكمل مساره بالسوق "لأن نفسه قصير".
كما أكد، أن المسوق العقاري المثالي يجب أن يكون صادق وأمين ويضع مصلحة العميل فوق كل اعتبار، الأمانة مع المطور والعميل تجعلنا نعمل علي أرضية مشتركة من الثقة والوضوح، وهذا الشخص لن نتعب في التعامل معا علي العكس سأكون قادر علي أن أوصل له كافة المعلومات بشكل سليم والتعاون بيننا سيكون أفضل وأكثر وضوحا واستمرارية.
ـ العميل تغير والسوق أصبح مختلف
بسؤال الرئيس التنفيذي لشركة "مزايا" عن العميل المصري حاليا واختلاف رؤيته للسوق العقاري، قال: إن العميل بالفعل اصبح أكثر ذكاءا ويسأل عن كافة التفاصيل، لكن الأهم أن السوق ككل تغير بشكل جذري، كان لدينا وضع مختلف منذ 2020 حتي بداية العام الجاري، كان لدينا مضاربة عل يالعقار أو ما يمكن تسميته بمكاسب سريعة علي العقارات بعكس طبيعة النشاط الذي اعتدنا علي كونه استثمار طويل الأجل، لكنها كانت فترة استثنائية وحاليا نعود للشكل التقليدي للتعامل علي العقار، لا يمكن الآن لأحد أن يشتري وحدة وبعد فترة قصيرة أسابيع أو شهور يقوم ببيعها بعائد مرتفع "أوفر" لأن حركة الأسعار الآن أهديء بكثير.
ربما القطعة التي أصبحت ناقصة من علي رقعة السوق العقاري هي نظرة العميل للوحدة وللسوق ككل، بعد فترة ضبابية كانت بها متغيرات عديدة ومتسارعة، بدأنا الآن نعود للوضع القديم والتقليدي للتعامل علي العقارات، مؤكدا أن الغرض الرئيسي للحصول عل يالعقار وامتلاكه سيظل مستمر في سوق مثل مصر لكن دورة البيع والشراء ستختلف ودورة المكسب والبيع ستكون أهدأ.
ووجه "مصطفي" نصيحة لأي مطور عقاري يبدأ عمله بالسوق المصري، قائلا: "اختار فريقك كويس" العنصر البشري داخل الشركة من أهم أسباب نجاحها، يجب أن تؤمن سياسة مالية متوازنة تسمح لك بالعمل لأطول فترة بدون الاعتماد علي مبيعات، بالطبع ستقوم بالبيع لكن تقسيم المبيعات علي مراحل يضمن لك وضع أفضل وامتصاص لأي صدمات تتعلق بتغير التكلفة، تأمين التدفقات النقدية أمر ضروري وملح للنجاح، وكذلك الالتزام بجودة التنفيذ والتسليم وفقا للمواعيد المحددة مع العملاء.
أما أي مسوق عقاري يبدأ عمله، نصحه بأن يحرص علي ألا يتعجل الربح والمكسب، مشيرا غلأي أن الفترة الأولي من العمل هي فترة اكتساب الخبرات والمعرفة ويجب أن نستغلها بأفضل وسيلة ممكنة لنتعلم بشكل مستمر مما يجعل هناك فارق بينك وبين اقرانك في جودة عملك ومدي معرفتك وبالتالي سيأتي لك عملاء ومكاسب أكبر فيما بعد.
كما طلب من الدولة أن تهتم بتيسير إدارة قوانين وضوابط الاستثمار بشكل يسمح لهذا القطاع بأن يزدهر، القطاع القوي المؤثر الذي يجر قاطرة التنمية يحتاج لضوابط كثيرة من بينها خطوات محددة وآليات واضحة لتعاملات الأجنبي بالسوق في حالة الشراء أو البيع وتيسير لدخول وخروج ما يسدده مقابل وحدة سكنية وإجراءات بسيطة ومرنة للتعامل لأن هذه الخطوات ستوسع حجم السوق الأجنبي أمامنا لو تم فتحه لمستثمرين أكثر، كما يجب أن نضمن نظم دقيقة لفتح المنصات الإلكترونية والتعامل عليها وضوابط مناسبة لحفظ حقوق كل الأطراف.
كلام من القلب عن العقارات والبشر
- في الحياة المهنية من أكثر من تأثرت بهم؟
الكثير من الاصدقاء والزملاء لكن لا يمكن أن أحصي عددهم، رغم أن الرحلة لازالت طويلة إلا أنني التقيت بنماذج متنوعة من البشر وكل منهم علمني شئ بقصد او بدون.
- ما هي أصعب لحظة مرت عليك منذ عملك بالقطاع العقاري، وماذا تعلمت منها؟
طبيعتي أنني أحب المخاطرة وأجد لذة في التحدي، لا فكافة الصعوبات التي واجهتني ربما واجهتها علي أنها فرصة للتعلم والمعرفة لذا لا أشهر أن هناك لحظة بعينها، رغم أن بدايتي كمطور كانت في 2017، ومررت بتحديات كثيرة وقت وباء كورونا وغيرها إلا أنني أشعر أن التحدي والصعوبات في حققتهم منحة إلهية لأتعلم واكتسب خبرة وازداد معرفة وقوة، وتعلمت أن كل لحظة صعبة هي مقدمة لنجاح قادم تحمل وأنتظر حتي تجد لذة النجاح والتحقق.
- لو لم تكن مطور عقاري كنت ستفضل أن تعمل بأي وظيفة؟
كنت سأعمل مفتش للآثار تخصصي الدراسي الذي لازلت أحبه وتعلق به كثيرا وأثر فى نفسي ورؤيتي للحياة،إذ أشعر ان أغلب لحظاتنا ما هي إلا تكرار لحدث تاريخي مهم يعاد في حاضرنا بشكل مختلف.
- هل ممكن أن تقبل بأن تبدأ من جديد أو من الصفر كما يقولوا عن أي شاب في بدايته؟
أقبل جدا أنا في الأساس اعتدت العمل من صغري وبدأت من الصفر، وأردف ضاحكا: المهم لدي أن اكتسب عادة الاستيقاظ باكرا في بدايتي الجديدة، أنا أؤمن بقراراتي واتخذها بعد دراسة وتفكير لذا أنا متصالح مع أي نتائج تنتج عنها.
- لو كانت أمامك فرصة لتعيش مكان شخصية تاريخية شهيرة لمدة يوم واحد من ستختاره؟
إخناتون.. شخصية مميزة وسعي لتغيير العالم وأهم شيئين فى عالمه وقتها كانت الدين وعاصمة مصر وعمل علي تغيير الاثنين ربما لم ينجح مسعاه للنهاية لكنه حاول وقاوم ضغط الكهنة وكان مثال للرجل المؤمن بهدف ويسعي لتحقيقه.
- ما هو اسرع قرار اتخذته وكانت نتيجته جيدة؟
أني أبدأ مشروعي الخاص في العقارات، لأن هذه الخطوة رغم صعوبتها وقتها إلا أنها كانت ضرورية ولو كانت لدي فرصة للعودة بآلة الزمن لبكرت بها قليل لأعمل فى فترة أهدأ من التي بدأت فيها لأنني بدأت في وسط أزمة كانت جديدة وقتها علي السوق المصري.
- لو العمل بالنشاط العقاري تحول لفيلم سينمائي، ماذا سيكون نوعه؟
دراما كوميدية.. السوق العقاري به ملامح كثيرة للدراما تغيرات متسارعة ولكن به بعض من الأحداث اللطيفة التي تسعدك يمكنها أن تكون كوميدية في بعض الأوقات.
- ما هو المشروع الذي تتمني تنفيذه حتي لو بدون ارباح أو أرباح بسيطة؟
أن أساهم في تطوير وإدارة منطقة أثرية لأن القرب من الآثار لازال شغفي وأتمني أن يجد الناس فرصة لزيارة المناطق الأثرية بشكل ملائم وجيد ويتمتعوا بالزيارة وسط توافر كافة الخدمات اللازمة لجعل الوقت الذي يقضونه وسط الآثار ذكري سعيد ومريحة ويتمنوا تكرار زيارتها باستمرار.
- هل التاريخ ملهم في عمل المشروعات والمدن الحديثة؟
بالطبع ومتكرر، قديما وقت نهضة مصر الفرعونية، كان للنيل عدة فروع اندثرت علي مر الزمن ولم يتبقي الا فرعين، لكن اهتمام الدولة اليوم بالزراعة جعلها تعيد التجربة وتطور فروع جديدة تصل للدلتا الجديدة وغيرها من مناطق الاستصلاح الزراعي، ليعود النيل له 7 فروع مثلما كان فى الماضي وليس فرعين فقط كما اعتدنا عليه منذ فترات طويلة.
- لو أردنا عمل مشروع عقاري مستوحي من فترة زمنية ما فى التاريخ المصري ماذا ستختار؟
عصر الدولة الحديثة، لأنها لأتت عقب اضمحلال وأزمات، وتركت خلفها تراث عمراني غير مسبوق تشهد له الإنسانية بالجمال والعظمة رغم مرور آلاف السنوات علي إنشائه.
- ما هو درس التاريخ الذي يمكن ان يستفيد منه القطاع العقاري؟
أن نكمل ما بدأه الآخرون، لا داعي لاختراع العجلة كمطورين وشركات يمكن أن نبدأ من حيث انتهي الآخرون ونستكمل بعض نقاط القصور لدي غيرنا بمشروعاتنا مما يمنحنا ويمنحهم نقاط قوة وتعاون يحقق لنا جميعا أعلي قيمة مضافة ممكنة.
ـ لو قررت تسمية مشروع عقاري باسم تاريخي ماذا تختار؟
إسكندر، باني المدن والإمبراطوريات.
ما هو المبدأ الذي تسير عليه في الحياة وتلتزم به طوال الوقت؟
مبدأ في العمل وهو وضع خطة بديلة دائما "PLAN B"، رغم أنني بطبيعتي إنسان قدري، إلا أنني فى العمل أحرص علي وضع أكثر من خطة لمواجهة الاحتمالات المختلفة، خاصة عندما أصبحت مسئول عن غيري في العمل، فأنت الآن قطار يجب أن يسير باستمرار من محطة لأخري توقفك لا يؤخرك أنت فقط بل آخرين معك، بالطبع هناك ظروف قهرية قد تعطلنا بدون ذنب رغم وجود خطة احتياطية لكن عندها سأكون اجتهدت بما يكفي ولا اتحمل توقف مسيرة العمل لأنني تكاسلت عن وضع أكثر من خطة.
- هل تتذكر اول راتب لك وفيما أنفقته؟
انا اعتدت العمل في صغري لكن أول مرتب بعد التخرج لا يمكن أن أنساه لأنه تمت سرقته مني في الطريق وذهبت للبيت لم اجده وكانت صدمة كبيرة لي، وحتي الآن اتذكرها كطرفة من حين لآخر.
- من الشخص الذي سوف ترد عليه في حالة اتصاله بك فى أي وقت؟
للأسف لدي مشكلة فى الرد علي الهاتف حتي لو كان لغراض العمل ، أشعر أن الهاتف والمكالمة أمران غير مستحبان لي حتي لو كان في يدي وأفضل المحادثات المباشرة واختصار المكالمات الضرورية لاقل وقت ممكن.
- لو امتلكت لوحة اعلانات في قلب ميدان التحرير ماذا تكتب عليها؟
ربما اعلان عن مشروع لمزايا، ثم واصل ضاحكا: سأدعوا الناس للسعي باستمرار حتي لو تأخر الناتج "اعمل اللي عليك والرزق والخير هيجي لك"، ربما ايضا أكتب عليها طلب لكل من يعمل أن يجتهد ليرفع من حجم إنتاجه، مصر تحتاج أن نسعي لأن ننتج أكثر وأفضل مما نعمل الآن لتحصل علي مكانتها التي تستحقها بجهد أبنائها.
- ما هو أغلي شئ حصلت عليه بدون أن تدفع مال مقابله؟
تعلمت النظام، حقيقي هي هبة من الله وجزء منها يرجع لكثيرين عملت معهم وعلموني، النظام والدقة أمران يضاعفان كل شئ في حياتك ساعات قليلة تعمل فيها بنظام تنتج اضعاف من يعمل بدون نظام لفترات أطول ، النظام والدقة والإتقان يمنحانك بركة كبيرة فى وقتك وجهدك.
- نعود للعقارات.. ما الذي تغير في السوق خلال آخر 5 سنوات؟
كل شئ تقريبا، نوعية المشروعات، الأسعار، شكل التمويل وحجمه، قيمة العملة طرق احتساب الفائدة، نصيب القطاع العقاري من الاقتصاد والناتج المحلي، نوعية وشكل القوانين المؤثرة فى القطاع، ورغم أن كل هذه المتغيرات تعد تحدي للتعامل معها بشكل مختلف، إلا أن هذه التغيرات ربما تكون مقدمة وتحضير لطفرة جديدة يشهدها القطاع الأكثر جاذبية للاستثمار المحلي والأجنبي الفترة المقبلة.
- ما الذي تتمناه لشركة مزايا خلال 10 سنوات من الآن؟
أتمني أن نستمر في العمل بشكل جيد وأن يكبر إسهامها في الاقتصاد الوطني بمشروعات ناجحة ومميزة، وأن تترك بصمة وعلامة وسمعة ومصداقية علي أرض الواقع، وان تتوسع خطواتها بشكل قوي ومدروس لتحصل علي نصيب أكبر في السوق العقاري المصري
