مطورون عقاريون: 3 أسباب تمنع حدوث الفقاعة العقارية
فتح الله فوزي: "التمويل الذاتي وواقعية الأسعار وزيادة الطلب" هم صمام الأمان
محمد البستاني: زيادة المعروض خطر يهدد شريحة الإسكان الفاخر
إسكان – كتب محمود خضر
استبعد مطورون عقاريون حدوث ركود في القطاع العقاري بنهاية العام الجاري، رغم ارتفاع أسعار الوحدات المعروضة للبيع، نافين ما يتردد عن حدوث "فقاعة عقارية" ومعتبرين أن الأسعار لم تشهد زيادات وهمية أو جزافية وإنما هي تكاليف تنفيذ المشروعات مع هامش ربح لا يتجاوز20%.
وأكد عدد منهم لـ"إسكان مصر" أن السوق المصري يتميز باستمرار الطلب الحقيقي على العقار بشكل مستمر حتى مع ارتفاع الأسعار، مطالبين بوضع آليات للسوق تتيح الاستفادة من جميع المدخلات والعناصر الموجودة به.
في البداية استبعد المهندس فتح الله فوزي نائب رئيس جمعية رجال الأعمال ورئيس لجنة التشييد، حدوث فقاعة عقارية في مصر، مشيراً إلى أننا لدينا عجز مستمر في الوحدات التي يتم تسليمها والمعروض أقل من الطلب الحقيقي في السوق، إضافة إلى أن الأموال التي يتم شراء الوحدات بها هي مدخرات خاصة وليست قروض بنكية.
وأشار إلى أن الدولة تحاول توفير منتجات عقارية جديدة لتقليل الدعم الذي تقدمه للوحدات، موضحاً أنها تدعم وحدة الإسكان الاجتماعي التي تبيعها بنحو 220 ألف جنيه بنحو 700 ألف جنيه، وهو ما جعلها تلجأ إلى منتجات جديدة كـ"دار مصر وسكن مصر" والتي تقوم بتدعيمهما أيضاً بنسب أقل من الإسكان الاجتماعي.
وعلل فوزي عدم حدوث الفقاعة العقارية لثلاثة أسباب أولها، أن ما ينتج سنويا للوحدات السكنية من الحكومة ( للإسكان المدعم ) ومن القطاع الخاص ( فوق المتوسط والفاخر ) لا يزيد عن ثلث الطلب السنوي في جميع المستويات. إضافة إلى أن أسعار الوحدات المعروضة من القطاع الخاص ليس مبالغ فيها، حيث أنها هي التكلفة الفعلية للأرض والمباني والمصروفات الإدارية مع هامش ربح لا يزيد عن ٢٠٪ بحد أقصى.
كذلك الأموال التي يتم توجيهها لشراء العقارات هي مدخرات الأفراد وليس للبنوك، حيث أن التمويل العقاري مازال غير مفعل في مصر بسبب ارتفاع سعر الفائدة.
وأوضح فوزي، أن المشكلة تكمن في إعادة بيع الوحدات من المشتري بعد استلام الوحدة ( خمس سنوات ) حيث تتضاعف قيمتها ٣ مرات تقريباً وعندما يرغب في بيعها لن يستطيع بيعها بنفس سعر المطور الذي يبيع نفس الوحدة بالتقسيط .
من جانبه أكد المهندس محمد البستاني عضو غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، ضرورة تقسيم أنواع الإسكان لنوعين: الأول إسكان اجتماعي ومتوسط وتقوم الدولة بتنفيذه، والثاني هو الاسكان الفاخر .
واضاف أن الدولة تقوم بتنفيذ مشروعات الاسكان الاجتماعي وسكن مصر ودار مصر بمساحات 90 متر مربع إلى١٢٠ متر مربع وتقوم الدولة ببيع وحدات الاسكان الاجتماعي بأسعار كانت لا تتجاوز 150 ألف جنيه للوحدة. مستبعداً حدوث فقاعة عقارية بشكل عام، ولكن قد تحدث في بعض المنتجات كالإسكان الفاخر مثلاً لأن العدد أصبح كبير للغاية ويفوق احتياجات السوق.
وأضاف البستاني، أن العملاء يلجؤون إليه كونه محفظة مالية جيدة لهم موضحاً أننا لدينا 14 مليون وحدة شقة مغلقة سعرهم السوقي يتعدى 2.5 تريليون جنيه. مشيراً إلى أن الرقم المذكور يكفي لتسكين ما يزيد على 43 مليون مواطن إذا تم فتح هذه الوحدات، وأن نحو 80 % من القدرة الشرائية في السوق العقاري المصري أصبحت من فئة محدودي الدخل خاصة بعد قرارات الإصلاح الاقتصادي الأخيرة.
وأشار إلى أن وحدات الاسكان الاجتماعي لمحدودي الدخل غير كافية لتشبع السوق، مما جعل الطلب كبيراً للفئة المذكورة على المناطق العشوائية وهو ما ينذر بكارثة أخرى هي زيادة حجم العقارات المخالفة.
