اتحاد الشاغلين .. المطورين vs السكان

"إسكان مصر" ترصد 12 عقبة تعجل بتعديل القانون.. وتنفرد بأبرز التعديلات التي أقرها مجلس الوزراء .. وتكشف مصير ملاك الوحدات في التجمعات السكنية المتكاملة

كواليس انقضاء اتحاد شاغلي مارينا.. ومساعي "الإسكان" لإنهاء النزاع القضائي بين الملاك والمطورين العقاريين

إسكان مصر

رغم مرور 10 سنوات على تطبيق قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 والذي صدرت لائحته التنفيذية في عام 2009متضمنة 31 مادة ضمن الباب الأول من الفصل الرابع من القانون وتحدد إجراءات انشاء اتحاد لشاغلي كل عقار أو تجمع سكني غير متكامل، إلا أن الواقع العملي أكد فشل الهدف الرئيسي من القانون وهو الحفاظ على الثروة العقارية بسبب عيوب واضحة في نصوص مواده وتضارب الصلاحيات ما انتهى بأغلب الاتحادات إلى ساحات المحاكم في صراع قضائي مع المطورين العقاريين.

فمواد اتحاد الشاغلين حملت على سبيل المثال تضارباً بين فصل التعريفات والذي هو جزء من القانون وبين المواد ذاتها، خاصة في ما يخص انشاء شركة للإدارة تتولى إدارة وصيانة التجمع السكني المتكامل، حيث نص القانون في بابه التمهيدي على أن تؤسس الشركة من الجمعية العمومية لملاك الوحدات فقط ويكون كل مالك مساهم بحجم حصته في أرض المشروع، وأن تكون خدمية وليست استثمارية ولا تخضع للضرائب، في حين تقول مواد القانون الداخلية بأن الشركة تؤسس وفقاً لقانون الشركات أي أنها تخضع لقانون الضرائب ويمكن للمساهمين من خارج الملاك الانضمام إليها.

عشرات العقبات والمعوقات الفعلية حملها القانون الذي أقرته لجنة الإسكان في مجلس الشعب في عام 2008 برئاسة رجل الأعمال طارق طلعت مصطفي آنذاك، وحظى بموافقة لجنة الإسكان بمجلس الشورى برئاسة المهندس هشام طلعت مصطفي، ما جعل تعديل بنود قانون اتحاد الشاغلين ضرورة ملحة الآن، خاصة بعد أن اكتظت ساحات المحاكم بعشرات النزاعات القضائية بين السكان والمطورين على وديعة الصيانة من ناحية، أو على مصاريفها وحصص كل مالك من ناحية أخرى، أو لرغبة الملاك في الحفاظ على قيمة استثماراتهم في ظل إهمال المطور العقاري الاهتمام بالمشروع، فضلا عن مشكلات متعلقة بمديونيات على المشروعات السكنية تحمل ذنبها اتحاد شاغلين تم تأسيسه في وقت لاحق على تراكم تلك المديونيات.

"إسكان مصر" فتحت ملف قانون اتحاد الشاغلين في محاولة لرصد أبرز المواد الخلافية التي ظهرت مع التطبيق الفعلي لقانون اتحادات الشاغلين وتحتاج للتعديل، كما تنفرد بنشر أبرز التعديلات التي حظيت مؤخراً بموافقة مجلس الوزراء واقتراحات أعضاء لجنة الإسكان بمجلس النواب حول مواد القانون، ومصير السكان المنتظر بعد التعديل، وذلك في ضوء الأزمة الأخيرة التي شهدها مركز مارينا العلمين السياحي "قرية مارينا" وانتهت بإصدار الدكتور مصطفي مدبولي رئيس مجلس الوزراء ووزير الإسكان قراراً قبل أيام بانقضاء أسباب وجود اتحاد شاغلي مارينا برئاسة محرم هلال، وقبل أيام قليلة من إعادة انتخاب مجلس جديد للاتحاد، حيث أرجع الوزير قراره إلى إنه بعد تعديل مخطط مارينا أصبحت تضم مدرسة تعليم أساسي ليتحول المشروع إلى تجمع سكني متكامل، ووفقاً لنص قانون البناء واتحاد الشاغلين فإن كل تجمع سكني يضم مدرسة للتعليم الأساسي هو تجمع سكني متكامل يجب أن يدار من خلال شركة للإدارة والصيانة وليس اتحاد للشاغلين.

 

حيث ينص قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية رقم 144 لسنة 2009 في الباب الأول من الفصل الرابع من نظام اتحاد الشاغلين الصادر عن وزير الإسكان برقم 200 لسنة 2009، على أن كل عقار مشغول به 5 أو 6 وحدات سكنية يؤسس له اتحاد شاغلين، فحتى 6 وحدات يكون الاتحاد مكوناً من 3 أعضاء، وفي حال زاد عدد الوحدات المشغولة عن 6 يشكل اتحاد شاغلين من 4 أعضاء هم رئيس الاتحاد ونائبه وأمين للصندوق وعضو، وللاتحاد صلاحيات إدارة العقار وفقاً لقرارات الجمعية العمومية التي تضم كل ملاك العقار، فعضو الجمعية العمومية هو كل مالك أو مستأجر "قديم" أو صاحب حق انتفاع، أما أصحاب عقود الإيجار المؤقتة فلا يمثلون في الاتحاد ولا في الجمعية العمومية، فالقانون يشترط أن يكون مجلس الإدارة من الملاك فقط.

 

كذلك ينص القانون على أن التجمعات السكنية المتكاملة المخدومة بمدرسة للتعليم الأساسي لا ينطبق عليها قانون اتحاد الشاغلين، حيث تؤسس شركة للإدارة والصيانة طبقاً لقانون الاستثمار ويكون السكان أعضاء في جمعيتها العمومية ويختارون مجلس إدارتها.

كما أن أي تجمع سكني غير متكامل يخضع لقانون اتحاد الشاغلين، وفي حالة عدم تأسيس اتحاد شاغلين يكون من حق الجهة الإدارية تعيين مجلس إدارة اتحاد أو لجنة مؤقتة مكونة من 3 أعضاء لإدارة المشروع، وأن أي قرار من المطور العقاري يحذر فيه من تأسيس اتحاد الشاغلين هو أمر يتعارض مع القانون، وهي الحالة التي تجسدها التحذيرات المتكررة من شركة "رمكو للإنشاءات العقارية – ستيلا مصر الجديدة" المملوكة لرجل الأعمال أيوب عدلي أيوب، والتي نشرت تحذيراً في الصحف للملاك من اتخاذ أي اجراءات لتأسيس اتحاد شاغلين، مهددة باتخاذ الاجراءات القانونية ضد من يقدم على هذه الخطوة.

 

مهام الاتحادات:

إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة للمباني، والحراسة، والنظافة للمنافع العامة.

المدة الزمنية:

3 سنوات هي عمر مجلس إدارة اتحاد الشاغلين ويمكن للجمعية العمومية التي تنعقد سنوياً سحب الثقة واعادة انتخاب مجلس جديد بعد الحصول على موافقة 25% من الملاك.

ولمجلس الإدارة والجمعية العمومية ممثلة في 25% من الملاك، والجهة الإدارية في حالة الضرورة حق الدعوة للجمعيات العمومية.

أسباب الصراع:

تتنوع أسباب الصراع بين الملاك والمطورين العقاريين ويأتي في مقدمتها رغبة المطور في الاستئثار بوديعة الصيانة المحصلة من العملاء، وإدارة عوائدها وفقاً لرؤيته، فيما يرى اتحاد الشاغلين أنه الأحق بالحصول على الوديعة وإدارة عوائدها، وهي نواة الخلاف الأساسية بين أغلب المطورين واتحادات الشاغلين، وسبب دائم لاتهام المطورين باستخدام أموال الوديعة والتي تختلف نسبتها من مشروع لأخر ومن مطور لأخر، في الانفاق على استثمارات جديدة لا تخص ملاك المشروع صاحب الوديعة، فضلا عن غياب الشفافية في عرض أوجه صرف عوائد تلك الوديعة على الملاك أعضاء الجمعية العمومية، وهو ما يتسبب في نزاعات قضائية تمتد لسنوات، فضلا عن مطالبتهم في الوقت ذاته بفروق صيانة لا يعلمون حقيقتها.

 

السبب الثاني، هو رغبة الملاك في الحفاظ على استثماراتهم العقارية في ظل ما قد يرونه إهمالا من المطور العقاري أو الشركة المالكة للمشروع في إدارة وصيانة الكمبوند، ما يضطرون معه لمقاضاة الشركة للحصول على مبلغ الوديعة ونقل لحساب اتحاد الشاغلين البنكي.

عيوب القانون

ينص القانون على تأسيس اتحاد للشاغلين دون أن يحدد الاجراءات ونماذج طلب قيد هذا الاتحاد، وكذلك نماذج دعوة أعضاء الجمعية العمومية للانعقاد، وطريقة التصويت وكشوف توقيعاتهم ما فتح الباب للاجتهاد حسب كل اتحاد ومكانة والجهة المسؤولة عن قيده.

فالقانون يطلب لتأسيس اتحاد شاغلين احضار ما يفيد دعوة الجمعية العمومية للانعقاد، ومحضر اجتماع الجمعية العمومية، وصورة تحقيق الشخصية لرئيس الاتحاد ورخصة البناء الخاصة بالعقار المراد تأسيس اتحاد شاغلين له "إن وجدت"، في حين تطلب أماكن أخرى تقديم شهادة تفيد بموقف العقار من توصيل المرافق، وكذلك فواتير استهلاك مياه وكهرباء لوحدات العقار أو الكمبوند وهو ما يصطدم بعقبة عدم اكتمال انشاءات المشروع بالكامل.

 

العقبة الأولى:

يواجه تأسيس الاتحادات مشكلة كبرى في التعامل مع الجهات الحكومية مثل شركات الكهرباء والمياه حال وجود مديونية على الكمبوند، فالقانون ينص على أن الاتحاد مسؤول عن أي مديونيات بعد تاريخ تأسيسه، في حين يسأل المطور عن المديونيات السابقة، بينما تمتنع الجهات الحكومية عن التعامل مع اتحاد الشاغلين قبل سداد المديونيات المستحقة أي كان وقت تراكمها، وهو ما يجعل الاتحاد كيان بلا جدوى، خاصة في حال تم قطع الكهرباء أو المياه عنه يصبح الاتحاد في مأزق كبير تسبب فيه المطور نفسه، والذي غالبا ما يرفض سداد تلك المديونيات ليعرقل أي جهود لاتحاد الشاغلين.

العقبة الثانية:

الاتحاد يتجاوز دوره أحيانا بالاعتراض على تعديل المخطط العام للمشروع، بدعوى أن الملاك تعاقدوا على مخطط بعينه وأن أي تغيير يعد اخلالا بشروط التعاقد معهم رغم حصول المطور على موافقة رسمية بتعديل المخطط والقرار الوزاري ما يتسبب في مشكلات متعددة، أما في حالة عدم اعتماد تعديل المخطط رسمياً فمن حق الاتحاد الاعتراض، ويطلب في تلك الحالة من المطور احضار موافقة اتحاد الشاغلين، وهي النقطة الغير واضحة في القانون الحالي.

العقبة الثالثة:

تعد واحدة من أبرز العقبات التي تواجه اتحاد الشاغلين تلك الخاصة بحساب نسبة التصويت أو تحديد الالتزامات المالية على كل مالك.

فقانون اتحاد الشاغلين ينص على أن التصويت يتم بحساب مسطح الوحدة من مسطح أرض المبنى لتحديد النسبة التصويتية لمالك كل وحدة.

فهناك نسب تصويت تصل إلى نصف في المائة، وكل وحدة لها التزام مالي مختلف حسب المساحة، وكلما كبرت المساحة تقل نسبة تصويت كل وحدة سكنية.

كما أن هناك عقبة أخرى تواجه طريقة احتساب المسطح السكني من إجمالي مسطح أرض المشروع والذي يضم مناطق مرافق وخدمات يتم استبعادها عند حساب نسبة التصويت، في حين أن حجم تلك المساحات المستثناة لا يكون معلوما للملاك، وتظل تفاصيلها لدى المطور فقط، ما يعيق عملية احتساب الـ25% التي لها حق دعوة الجمعية العمومية للانعقاد لسحب الثقة، وكان من الأفضل أن يتم احتساب نسبة التصويت وفقاً للمساحات المبنية بالفعل.

كما يجب لتلافي هذا العيب توحيد حق التصويت للجميع دون النظر لمساحة الوحدة، ودون النظر للالتزامات المالية التي تختلف وفقاً لمساحة كل مالك.

العقبة الرابعة:

الجهات الإدارية ترفض التعامل مع اتحادات الشاغلين فيما يخص توصيل المرافق، حيث تطلب التعامل المباشر مع مالك المشروع أو العقار حتى ولو لم تكن هناك مديونيات مستحقة على الأرض، وهو ما يتسبب في مشكلات كبيرة للعقارات التي باعها مالكها الأصلي ولم يعد موجوداً، والطبيعي أن يحل اتحاد الشاغلين محل المالك الأصلي للعقار لتيسير الأمور خاصة في العقارات المنفصلة.

العقبة الخامسة:

هناك العديد من المشكلات في تأسيس شركة للصيانة بسبب أخطاء تضمنها القانون حيث جاء في الباب التمهيدي ضرورة قيام اتحاد الشاغلين بتأسيس شركة إدارة غير هادفة للربح يكون اعضاء الجمعية العمومية "الملاك" هم المساهمين فيها فقط، في حين تضمن القانون نصاً يفيد بتأسيس شركة وفقاً لقانون الشركات وهو ما يتضاد مع التمهيد السابق، حيث أن الشركات الخدمية تختلف عن الشركات الاستثمارية المؤسسة وفقاً لقانون الشركات.

 

العقبة السادسة:

عدم وضوح حالات الضرورة التي تضمنتها عبارة "عند الضرورة" الواردة في القانون والتي تمنح جهة الإدارة حق دعوة الجمعية العمومية.

العقبة السابعة:

عدم وضوح صلاحيات المطور العقاري وكذلك اتحادات الشاغلين، فعلى سبيل المثال بعض المشروعات لم تكتمل انشاءاتها أو بعضها تحت الانشاء وتستهلك مياه من تلك التي يتحمل تكلفتها اتحاد الشاغلين، ولا يمكن تحديد الكمية التي حصل عليها المطور من المياه والكهرباء للمباني تحت الانشاء في حين أن الكمبوند بالكامل قائم على عداد واحد للمياه والكهرباء ما يتسبب في العديد من الخلافات.

أيضاً تتكرر تلك المشكلة في الوحدات المغلقة والمشغولة بالسكان حيث لا يمكن تحديد قيمة استهلاك كل وحدة بشكل منفصل وهو ما يساوي بين الملاك في الالتزامات المالية رغم ان بعضهم غير مقيم في وحدته.

العقبة الثامنة:

من أهم أدوار اتحاد الشاغلين هو الحفاظ على الطابع المعماري للعقار رغم إنه لا يملك أدوات تمكنه من ذلك، فهو لا يملك إصدار قرار إزالة على سبيل المثال، ويضطر في تلك الحالة للجوء للجهة الإدارية والتي ستصدر القرار، وفي بعض الحالات تتدخل النواحي والخلافات الشخصية في هذا الأمر، وكان من الأولى أن تفعل سلطة الجهة الإدارية وتمتد لرصد أي مخالفات تقع داخل التجمعات السكنية المغلقة دون انتظار اخطار من اتحاد الشاغلين، فهذا الأمر لا يتم غالبا إلا بعد ورود شكاوى من الاتحاد ضد المالك المخالف.

العقبة التاسعة:

عادة لا يسلم المطور العقاري البيانات الخاصة بالملاك لاتحاد الشاغلين، وهو ما يعيق الاتحاد عن دعوة الجمعية العمومية، خاصة وأن بعضهم لا يقيم في الوحدة أو تصرف فيها بالبيع للغير، وبالتالي تتعثر مهام الاتحاد في مهدها، على الرغم من إمكانية اخطار الملاك من خلال النشر في الصحف الرسمية وليس توجيه خطابات لدعوتهم لحضور الجمعية العمومية وفقاً لما ورد في القانون بضرورة ارسال خطاب بعلم الوصول لكل مالك.

العقبة العاشرة:

غياب آلية تحصيل الالتزامات المالية المقررة على كل مالك، حيث يضطر الاتحاد في سبيل تحصيلها إلى اللجوء للقضاء المستعجل طالباً "أمر بأداء" للملاك المتقاعسين عن سداد التزامات الصيانة الدورية، وقد يطول الأمر في ساحات القضاء بما يؤثر على منظومة الصيانة والخدمات داخل المشروع.

العقبة الحادية عشر:

تعد من أبرز العقبات هي تسليم الأموال الخاصة بوديعة الصيانة من المطور لاتحاد الشاغلين، حيث يرفض غالبية المطورين ذلك، ما يدفع الاتحاد لرفع دعوى قضائية تمتد لسنوات طويلة قد تنتهي بتسلم مبالغ ضعيفة لا تصلح كوديعة لإدارة الكمبوند بعد خصم المصروفات الخاصة بالمياه والكهرباء والحراسة وخلافة والتي يقدمها المطور لهيئة المحكمة.

العقبة الثانية عشر:

عدم وضوح دور الجهة الإدارية فيما يخص اتحاد الشاغلين، حيث ينص القانون على أن "الجهة الإدارية مسؤولة عن متابعة أعمال اتحاد الشاغلين، وفحص الشكاوى والتظلمات ومخاطبة رئيس الاتحاد برأي الإدارة المختصة للعرض على الجمعية العمومية"، وهو ما يكشف عن غياب أي دور حقيقي للجهة الإدارية فقط رأي للعرض على الجمعية العمومية التي لم يحدد موعد لانعقادها وتترك وفقاً لقرار الاتحاد نفسه.

 

أبرز التعديلات

في ظل كثرة العقبات وتأثير خلافات اتحادات الشاغلين والمطورين والتي ألقت بظلالها على الثروة العقارية وأوضاعها، اقترح اجراء تعديلات على قانون اتحادات الشاغلين وتعد أبرز التعديلات التي وافق عليها مجلس الوزراء ما يلي:

1- تولي المطور العقاري رئاسة الاتحاد لمدة الـ3 سنوات الأولى من عمر الاتحاد على أن يطرح الأمر للانتخاب بعد انتهاء تلك المدة، وعلى أن توفق الاتحادات القائمة أوضاعها وفقاً للقانون الجديد حال إقراره.

2- أن يقوم اتحاد الشاغلين بالتعاقد مع شركة إدارة تتولى أعمال الصيانة والنظافة والحراسة في التجمعات السكنية غير المتكاملة.

3- إقرار آلية الحجز الإداري على الملاك المتقاعسين عن سداد المستحقات المالية عن وحداتهم، بهدف إجبارهم على السداد.

4- زيادة عدد أعضاء مجلس إدارة اتحاد الشاغلين لتصل إلى 15 عضو في التجمعات السكنية التي تزيد عدد وحداتها عن 30 وحدة سكنية.