التمويل العقاري ومصاريف التنازل أزمة سوق "الريسيل"

عامر جروب على قمة سوق الريسيل وكمباوندات الصفوة خارج الخريطة

خبير يوضح أكثر 5 مشروعات تضم وحدات ريسيل و 5 كمباوندات لا تعرفه

هشام طلعت مصطفى: التمويل العقاري الحل لانعاش السوق .. فتح الله فوزي: مصاريف التنازل عقبة في طريق الريسيل

ايمن سكر: أفضل للعميل ولكن بشروط.. محمود الجندي: ارتفاع الاوفرات وجه الاستثمار إلى الوحدات

500 الف جنيه أوفر في شقق دار مصر بالشروق ومليون جنيه بالشيخ زايد

دينا جبران: 40 % حجم نمو الطلب على المشروعات الجديدة.. السعيد: الإسكان الاجتماعي يلاحق الكمباوندات في الريسيل

إسكان مصر –  محمود إبراهيم

اعتبر مطورون عقاريون أن انتعاش سوق "الريسيل"أو الوحدات التي يعاد بيعها مرتبط بعدة اجراءات حكومية، تقوم بدورها بتذليل العقبات التي تواجه القطاع وعلى رأسها توفير التمويل العقاري اللازم لمد فترات سداد سعر الوحدات التي يعاد بيعها وكذلك الغاء رسوم التنازل نهائياً على تعاملات الوحدات المباعة من مستثمر لآخر.

واشاروا إلى أن السوق شهد انتعاشة كبيرة خلال العامين الماضيين بعد تحول بوصلة الاستثمار من الأراضي إلى الوحدات الجاهزة سواء التي ينفذها القطاع الخاص أو الحكومة متمثلة في المشروعات التي تطرحها وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية لمختلف الشرائح.

ولفتوا إلى أنه على الرغم من نمو الطلب على الوحدات الجديدة بنحو 40 % إلا أن سوق الوحدات المعاد بيعها شهد خلال الفترة الأخيرة نمواً كبيراً كونه الاستثمار الآمن والجاهز على التسليم خاصة للمستثمرين الراغبين في السكن.

وطالبوا بضرورة تذليل العقبات التي تقف أمام سوق الريسيل من اجل رفع معدلات النمو الخاصة به خاصة مع التوسع الهائل الذي يشهده السوق العقاري خلال الاعوام القليلة الماضية مشددين انه كلما زاد حجم المشروع زادت نسب اعادة بيع الوحدات به.

في البداية قال المهندس هشام طلعت مصطفى رئيس مجلس إدارة مجموعة طلعت مصطفي القابضة أن المشكلة التي تواجه سوق الريسيل هو عدم وجود نظام لتقسيط سعر الوحدات المعاد بيعها مشيراً إلى انه لا يوجد نظام يتيح تقسيط سعر الوحدة على سنوات طويلة.

وأشار إلى أن طرح الوحدات المعاد بيعها بنظام الكاش يعرقل نمو السوق خاصة مع انخفاض القدرة الشرائية في السوق لافتاً إلى انه حان الوقت لابجاد الية لتوفير تمويل عقاري طويل الأجل بسعر فائدة يتناسب مع دخل الأسرة المصرية.

ولفت إلى أن المطورون يسرعون حالياً للانتهاء من قانون اتحاد المطورين العقاريين الذي سينظم المهنة بشكل أفضل وسيساهم في تصنيف الشركات وتأهيلها للعمل في السوق العقاري الاضافة إلى انه سيمنع دخول شركات ليس لديها خبرة إلى السوق.

من جانبه قال الدكتور أيمن سكر الخبير العقاري أن سوق الوحدات المعاد بيعها لا زال يعاني من مشكلة طرح الوحدات بنظام دفع الكاش موضحاً أن معظمها يكون لأشخاص دفعوا جزء كبير من سعر الوحدة ويريدون أخذه بالإضافة إلى مبلغ إضافي كربح لاستثمارهم في الوحدة.

وأضاف أن ابرز العقبات التي تواجه سوق الوحدات الريسيل هو عدم وجود نظام تمويلي يتيح تقسيط سعرها خاصة في ظل غياب الدور الفعال للتمويل العقاري لافتاً إلى أن مصاريف التنازل عن الوحدة أيضاً تعتبر عائقاً كبيراً أمام المستثمرين لبيع وحداتهم بعد شرائها من المطور.

وقال أن توفير نظام تمويلي لسوق الوحدات المعاد بيعها يضمن انتعاش السوق بشكل كبير خاصة انه سوق يتميز بعدة مميزات على رأسها كون الوحدة انتهت فعلياً أو في مرحلة السكن.

وأضاف أن نسبة كبيرة من وحدات الريسيل تكون مضمونة كونها مكتملة السكن والمرافق سواء من عداد كهرباء أو غيره من المرافق معتبراً أنها تعتبر الاستثمار الآمن للمستثمرين الراغبين في السكن في مجتمعات قائمة فعلياً أو جاهزة على الاستلام بشكل مباشر.

واعتبر أن فرض رسوم التنازل عن الوحدة لصالح المطور يعتبر عائقاً أمام شريحة كبيرة من المستثمرين الراغبين في تسجيل وحداتهم خاصة أنها تختلف من شخص لأخر لافتاً إلى أن بعض العملاء يتعاملون بتوكيل من البائع بدون حاجة إلى التسجيل.

وأكد سكر أن بعض المستثمرين يفضلون اللجوء إلى سوق الريسيل كونه الأضمن بدلاً من شراء وحدات من مطورين لا زالوا في مرحلة التنفيذ وغير مضمون تسليم الوحدات في موعدها أو لا مشيراً إلى أنه على الرغم من بعض سلبيات سوق الريسيل إلا انه يعتبر استثماراً جيداً لعدد كبير من العملاء.

من جانبه قال المهندس فتح الله فوزي رئيس مجلس إدارة شركة مينا لاستشارات التطوير العقاري أن المشكلة في عمليات إعادة البيع أن المشتري الجديد يطلب كتابة عقد جديد باسمه وهو ما يستدعي قيام المشتري القائم للوحدة بإرجاعها للشركة وتقوم الشركة ببيعها باسم المشتري الجديد منوهاً أنه في هذه الحالة لابد أن تحصل الشركة على الرسوم كونها تقوم بتدشين عقد جديد يتضمن ضرائب جديدة.

واعتبر أن الرسوم التي تقوم الشركة بتحصيلها هي الضرائب التي يتم فرضها على العقد الجديد كونه سجل في سجلات الشركة كعقد جديد ولكن ما دون ذلك لا يكون للشركة حق في الحصول على رسوم إضافية أو إدارية أو غيرها.

وأضاف أنه لابد من التفريق بين أمرين الأول التنازل عن الوحدة وأخذ موافقة الشركة والثاني هو كتابة عقد جديد للوحدة والمشتري الجديد.

وقال أن تعديلات القانون الأخيرة استهدفت حالات التنازل عن الوحدة بموافقة الشركة بعد سداد كامل ثمنها والتنازل عن العقد بموافقة الشركة موضحاً أنه في هذه الحالة لا يكون للشركة أي حق في الرسوم التي تفرضها على الوحدة.

وقال أن المتبع في السوق العقاري من الشركات هو التسهيل على العملاء في جميع الاجراءات التي تساهم في زيادة حركة المبيعات والتداولات للوحدات سواء للوحدات التي يتم إعادة بيعها أو يتم تسويقها لأول مرة.

من جانبه أكد المهندس أسامة شلبي رئيس مجلس إدارة شركة كاتاليست للتطوير العقاري أن الشركات الكبرى اعتادت الحصول على رسوم نقل الملكية بواقع 5 و 8 و 12 % وفقاً لعقد كل شركة مشيراً إلى أن إلغاء الرسوم على نقل الملكية سيساهم في رواج عمليات إعادة البيع بالمشروعات المختلفة.

وأضاف أن رواج سوق الريسيل يعتبر زيادة لمعدل تعاملات السوق العقاري بشكل عام منوهاً أنها ستساهم في خفض اسعار الوحدات التي يتم إعادة بيعها مرة أخرى.

وأوضح أن النسب المذكورة لا تعتبر من حق الشركات خاصة أنها تساعد على زيادة تكاليف البيع للوحدات التي يتم إعادة بيعها ولكنها مذكورة في العقود الخاصة بالوحدة والتي يقوم العميل بالتوقيع بالموافقة عليها.

قال المهندس هشام السعيد الخبير العقاري أن مشروع الإسكان الاجتماعي شهد خلال الاعوام القيلة الماضية انتعاشاً كبيراً للوحدات المعاد بيعها أو اريسيل موضحاً أن أغلبية المتقدمين لمشروع الاسكان الاجتماعي ليسوا في احتياج للوحدة وإنما يحصلون عليها بغرض الاستثمار.

وقال أن أسعار الايجار الشهري للوحدات وصلت حالياً إلى نحو 650 جنيه للوحدة التي صممت بمساحات 90 متر 3 غرف وصالة مشدداً أنه يجرى حالياً تسكين المغتربين من الموظفين والطلاب فيها لفترات تمتد إلى 9 أشهر.

وأشار إلى أن أسعار البيع وصلت حالياً إلى نحو 100 ألف و 150 ألف جنيه يتم فيها بيع الوحدة من المنتفع إلى آخر بدون أي عقود رسمية مع الحفاظ على سداد باقي أقساط الوحدة للوزارة.

واعتبر أن الوزارة لا تجد سبيلاً أمامها للتعامل مع الوحدة إلا في التجاهل وعدم الدخول في صراعات مع المنتفعين بالوحدة على الرغم أنها تملك الوحدات بقوة القانون وليها اجراءات متعددة تصل إلى سحب الوحدة.

وطالب الدكتور مصطفي مدبولي رئيس مجلس الوزراء بضرورة التدخل وحفظ حق الدولة في الوحدات المدعمة بأموال الحكومة والتي ثبت خلال الفترة الأخيرة أنها تذهب لغير مستحقيها.

من جانبه قال محمود خليل الجندي رئيس شركة المجموعة العقارية للاستشارات التسويقية أن المستثمرين تحولوا خلال الفترة الأخيرة من الاستثمار في الأراضي إلى الاستثمار في الوحدات السكنية مشيراً إلى أن سوق الريسيل وصل في مشروع دار مصر للإسكان المتوسط والذي تطرحه وزارة الإسكان إلى اوفر على سعر الوحدة يصل إلى نحو 500 الف جنيه في مدينة الشروق.

وأشار إلى أن ارتفاع اوفرات الوحدات جعل المستثمرين يلجئون إلى الاستثمار في الشقق بدلاً من الأراضي موضحاً أن ارتفاع الاوفرات خلال العامين الماضيين جعل أعين المستثمرين تتجه إلى الشقق موضحاً أن الاوفرات في وحدات الإسكان الاجتماعي بمدينة الشروق وصلت إلى نحو 150 الف و 200 الف جنيه وتختلف تبعاً للمكان.

وأضاف أن الاوفرات على وحدات مشروع دار مصر بمدينة القاهرة الجديدة وصلت إلى نحو 800 الف جنيه في التجمع الخامس لافتاً إلى أن الأوفر على وحدات الإسكان القومي بمدينة الشيخ زايد الـ 63 متر وصل إلى نحو 600 الف جنيه.

وقال أن أسعار أوفر الوحدات بمنطقة روضة زايد بمدينة الشيخ زايد وصل إلى نحو 600 الف جنيه وحتى مليون جنيه للوحدات  الـ 63 و 70 متر، لافتاً إلى انه وصل إلى نحو 1.700 مليون جنيه بمنطة الحدائق.

ولفت إلى أن الأوفر على وحدات دار مصر وصل في بعض المناطق إلى نحو 900 الف جنيه تبعاً للمكان والمدينة مشيراً إلى انه ساهم في اتجاه العملاء إلى الاستثمار في الشقق المذكورة وعلى رأسها المشروعات التي تنفذها الحكومة.

وقال رئيس مجلس إدارة شركة المجموعة العقارية للتسويق العقاري أن كمباوندات "الصفوة" لا تعرف الريسيل أو اعادة بيع وحداتها معتبراً أنها كمباوندات تضم فئات معينة تقوم ببيع الوحدات فيما بينها بدون اعلانات.

وكشف أن الكمباوندات التي لا يوجد بها اعادة بيع وحدات أو وحدات ريسيل هي كماوندات سوان ليك بالتجمع الخامس ولايك فيو والقطامية هايتس وضاحية النخيل في الشروق وماي فير بالمقطم.

وأشار إلى أن أكثر المشروعات التي تشهد اعادة بيع وحداتها تضم مشروعات بورتو التي تنفذها شركة عامر جروب والتي تتربع على عرش الريسيل بالإضافة إلى مشروعات شركة درة والتي يوجد بها وحدات تم بيعها لمرات تتخطي 4 مرات معللاً ذلك أنها مشروعات يستهدف فيها المستثمرين الاستثمار وليس السكن.

وقال أن بعض عملاء عامر جروب خسروا في بعض الوحدات حيث اشتروا الوحدات من 2004 و 2005 وقاموا بإعادة بيعها ولم يكسبوا فيها بسبب ظروف السوق مشيراً إلى أنه كلما كان المشروع كبير يكون نسبة الريسيل أعلى من المشروعات الأخرى.

وأوضح أن مشروع زيزنيا والذي تنفذه شركة زيزنيا - أرضك يوجد به عدد كبير من الوحدات المعاد بيعها على الرغم من وجود وحدات لدى الشركة لم تبيعها حتى الآن موضحاً أن مشروعات بيت الوطن بالقاهرة الجديدة تشهد عمليات كبيرة أيضا من اعادة بيع الوحدات.

من جانبها قالت دينا جبران مدير عام منصة أوليكس مصر الالكترونية أن حجم التعاملات على الوحدات المعاد بيعها يشهد نمو مستمر خلال الفترة الأخيرة  ولكن تستحوذ المشروعات الجديدة على نحو 40 % من حجم التعاملات.

وأضافت جبران أن الشركة لديها فريق خدمة عملاء على مدار ٢٤ ساعة مشيرة إلى أن الشركة متعاقدة حالياً مع نحو ٤٠٠ شركة وتعمل على عقد المزيد من الشراكات خلال الفترة المقبلة لتسويق وحداتها عبر المنصة التي تشهد زيارات سنوية تتعدى 70 مليون زائر.

وقالت أن نحو 20 % من الزيارات على البوابة هي لمستخدمين من خارج مصر وذلك من أصل نحو 70 مليون زائر سنوياً لقسم العقارات موضحة أن الطلب يزيد بطريقة ملحوظة على وحدات الإيجار خاصة تلك التي تطرح بأسعار منخفضة، وكذلك وحدات التمليك التي تنخفض أسعارها عن مليون جنيه.

وعن أكثر المناطق إقبالا من قبل مستخدمي المنصة ، أكدت جبران أن أكثر المناطق التي عليها الطلب هي مناطق التجمع الخامس والقاهرة الجديدة والشروق و 6 أكتوبر والشيخ زايد إضافة لإرتفاع الطلب على الشقق السكنية مقارنة بالفيلات.